公司发展战略汇编.doc

北京城建投资发展股份有限公司发展战略（上、下） 企业发展部 二○○五年十二月 目 录 第一部分 宏观环境分析 1 一、政策方面 2 二、经济方面 2 三、社会环境 6 四、技术环境 7 第二部分 行业环境分析 8 一、行业特性分析 9 1、快速成长 9 2、吸引力持久 11 3、垄断性竞争 12 4、资金密集 13 5、产品差异 14 二、行业结构分析 15 1、潜在进入者 15 2、建筑供应商 15 3、潜在业主 15 4、房产替代品 16 三、行业竞争力评估 16 （一）中国房地产百强企业TOP10 17 （二）中国房地产上市公司TOP10 21 （三）竞争者选择与分析 23 第三部分 内部环境分析 36 一、权属企业分析 37 二、管理控制模式 37 三、人力资源状况 39 四、公司资产状况 39 五、公司经营状况 40 六、财务管理分析 42 七、公司业务分布 42 八、项目资源分析 43 第四部分 战略要素评价 47 一、内部优势 48 二、内部劣势 50 三、外部机会 52 四、外部威胁 53 第五部分 战略制定与选择 55 一、使命和愿景 56 二、核心价值观 56 三、指导思想 56 四、总体目标 56 五、分项指标 57 六、战略规划 63 第六部分 战略措施 65 一、改善业务架构 66 1、清理长期投资 66 2、培育经营物业 67 3、紧密联结上下游行业 67 二、提高经营效率 67 1、推行目标管理 67 2、分立两级开发 68 3、前置项目策划 69 4、全面提升价值链节增值能力 69 三、增大融资规模 72 1、增加银行借贷 72 2、多元化融资 73 四、加强资源整合 74 1、收购项目公司 74 2、并购优质房企 74 3、合作开发项目 75 五、优化人才机制 75 1、优化人才队伍结构 75 2、建立完善与市场相适应的薪酬制度 76 3、完善绩效考核体系，提高绩效水平 76 4、构建以人为本的培训体系，大力开发员工潜能 77 六、调整组织结构 77 1、强化经营职能，建立有利于企业快速反应的组织机制 77 2、逐步成立地区分部，实施三级管理 82 七、完善公司治理 83 1、推进股权分置改革，改善公司治理机制 83 2、引进战略投资者，转让部分国有股权，改变一股独大的股权结构 83 3、加强董事会建设，发挥专门委员会的作用 84 4、实施管理层股权激励 84 5、完善公司内部控制制度 85 6、创造和建立一种良好的公司治理文化 85 八、抓好文化建设 85 第七部分 战略执行和管理 87 一、建立有力的领导、组织保障 88 二、配备充足的资源 88 三、建立健全制度体系 89 四、建立有效的沟通渠道 89 五、营造支持战略执行的公司文化 89 六、对战略进行动态调整 90 附件：战略指标测算思路及基本假设 91 一、指标测算思路、模型和流程 92 二、指标制定依据及基本假设 92  第一部分宏观环境分析 一、政策方面 从2003年到2005年，政府及相关部门针对房地产行业的投资过热行为，相继推出了一系列政策，涉及信贷、金融、税收及土地等诸多方面： 央行121号文严格管理了房地产信贷业务，国土资源部第11号令、北京市33号文、4号令及后续的补充规定明确经营性项目国有土地使用权出让必须招拍挂，2004年8月31日最终停止了协议出让； 2004年10月底银行调息，2005年4月30日七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 这一连串信贷、金融、税收及土地政策的相继推出，一方面有利于促进房地产市场的持续健康发展，另一方面也使房地产企业面临更大的资金压力和经营风险，同时也必将进一步加剧土地资源的激烈竞争，缺乏核心竞争能力的企业将直接面对生存危机。 二、经济方面 近几年来，我国国民经济呈现快速发展，GDP从1998年的79553亿元增长到2004年的136515亿元，年均增长8.11%。未来几年，中国经济仍将以较高速度增长，权威机构的研究结果表明：如果政府的战略引导和政策支持得当，在今后一个较长时期内GDP增长速度将保持在7－8%左右。按2004年不变价格计算，2010年GDP将达到21.5万亿元左右，折合2.6万多亿美元左右，考虑人口增长因素，人均GDP将达到1900美元，与目前中等收入国家平均水平大体相当。其后十年经济增长速度即使有所放缓，仍可实现十年翻一番。这样，按2004年不变价格计算，2020年我国GDP将达到43万多亿元，折合5万亿美元以上，人均GDP超过3500美元，进入中