当前市场环境下房地产业的三大变化教程.pptx

客户拜访道具包;目 录;; Part.1 市场之变（调控之变/市场表现）;地方主导：地方自主调整政策冲动增强，方向和松紧度将出现分化; 2014年前4月，市场成交低迷，一二线多数城市同比2013年均有较大幅度下滑，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。三线城市分化愈加明显，投资过热的城市风险逐渐显现出来，东莞、惠州、佛山等华南三、四线城市可能成为新一轮风险集中地。 4、 5月份成交表现远低于预期，且有继续走弱趋势，市场调整压力仍然较大。;4月份，70个大中城市中,价格环比下降的城市增至8个,持平的城市有18个,上涨的城市仅有44个，创近两年来新低。 房价涨幅的回落，主要是需求面的不足使得开发商加强销售的意愿不强，成交价格也自然缺乏向上的动力。伴随着市场供求规模的逐渐恢复，预计上半年大中城市房价增幅或有短期回升的可能。; 2014年4月，中国城市住房价格288指数为1098.3点，较上月下降0.3点，环比下跌0.02%，同比上涨6.9%，同比涨幅从3月的8.14%下降了1.24点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后首次出现下跌。;9;随着3、4月份项目推盘节奏加快，城市新增供应量逐渐恢复，而市场需求收缩带来的成交不振，使得前4月城市供求关系失衡加剧。在CRIC监测的38个重点城市中，16个城市呈现供过于求，其中杭州、宁波、昆山、江阴、清远、陵水面临严重供过于求的窘境。 多数重点城市存量仍在上升，北上广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上，二线城市表现明显分化，杭州、宁波、青岛、长春、沈阳等城市消化周期同比增幅更超过100%，普遍显著拉长。;受土地供应量缩减、房企拿地谨慎的影响，全国300城市土地成交总建面及幅数同比分别下降19%和13%。整体溢价率为29.66%，较3月份环比降1.55个百分点，同比仅上涨0.73个百分点，高溢价主要在一线城市。 4、5月以来，土地市场加速分化。一线城市依然火热，但房企明显谨慎，上海、北京多幅地块溢价率低于预期；二线城市观望情绪加剧，普遍底价成交，流拍地块显著增加，如沈阳、长春、西安、南京、成都、合肥等频繁流拍；三、四线城市则整体较为低迷。; 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;;14;房地产销售：新房市场已触及顶部，未来平稳向下; 就统计局所发布的房价走势来看，2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点。这与商品房成交量同比增幅严重背离，预计2014年甚至未来一段时间，房价稳中有升趋势仍将持续，但房价涨幅将大幅缩窄。; 土地收益：地方政府高度依赖土地财政的局面不可持续，面临改变;18;市场调整：供应加大、价格上涨、需求不振等市场内生因素使然;20;;22;在市场规模逐渐走向天花板的时候，企业间在规模上的竞争也变得异常激烈，行业集中度也显著提升。但与之同时，规模化也给企业带来了问题。 千亿企业为达规模放弃利润，300-700亿企业在发展和稳定中进退两难，100-300亿企??高周转高杠杆面临资金风险，100亿下企业表现参差不齐，随时面临淘汰。;趋势：企业未来发展将出现四个方面的变化;