押品评估培训讲义(农行)汇总.ppt

2010.11 课程内容 第一部分：房地产押品评估基础知识 第二部分：房地产押品价值评估理论与实务 市场法 收益法 成本法 基准地价系数修正法 假设开发法 评估程序 评估报告 第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用 房地产押品实物层面的基本知识 房地产的含义 指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。 建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外 房地产押品实物层面的基本知识 房地产的种类 按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类: 居住房地产 办公房地产 商业房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 体育和娱乐房地产 工业房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合用途房地产 房地产押品实物层面的基本知识 房地产的种类 按开发程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力 在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。 现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房 房地产押品实物层面的基本知识 房地产的种类 按的结构类型和材料划分 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑 钢结构建筑 房地产押品实物层面的基本知识 房地产押品勘查知识 房地产的位置 坐落：房地产所在具体地点。 方位：房地产在所在区域中的方向和位置。 距离：房地产与有关社会场所的远近。 朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。 楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层 房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施 基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。 公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施 房地产押品权利层面的基本知识 房地产押品权利的含义 我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权 房地产所有权 单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。 共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 房地产押品权利层面的基本知识 房地产押品权利的含义 土地使用权 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产 房地产押品权利层面的基本知识 房地产押品权利的含义 地役权 房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利 抵押权 债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿 房地产租赁权 以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 房地产押品权利层面的基本知识 出让和划拨 出让