廉租房制度的国际比较.doc

廉租房制度的国际比较 廉租房制度的国际比较 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。在部分发达国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。本文通过对国内外廉租房制度的比较分析，梳理国外成熟的廉租房市场经验， 为建立健全我国的廉租房制度寻求可借鉴的对策。 一、国际廉租房政策的共同特征 （一）廉租房保障制度实施的背景和目标 1929～1933 年的经济危机和二战后， 西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。在这种情况下，不少政府都制定并实施了住房保障制度。比如美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”（陈文殊，2006 年）。再比如说法国，法国在二战中遭到严重破坏，为了使存活的居民安居乐业，政府逐步出台了“廉租房政策”。 （二）廉租房制度的建立 住房问题对世界上每个国家而言， 都是一个重大的社会问题、经济问题。住房作为人民生活的基本消费资料，对一个国家实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展起了非常重要的作用。因此大多数政府，包括发达和发展中国家，相继建立建立起自己的住房保障体系。20 世纪以来，各国先后根据自身特点，建立住房保障制度。 建立廉租房最早的是英国，早在1919 年，《住宅与城镇规划法》就针对住房商品的特殊性，政府规定廉租房的价格只能由政府或议会决定，房主无权决定，市场上不能随意买卖二手房，若某人有多余的房屋，也只能卖给政府，继而成为公房，由政府投资建设公房，然后以合理的价格租给居民(郝娟，2007)。后来，由于两次世界大战的爆发，造成更多的人流离失所，参战国家都面临住房短缺问题，各国政府为了安置难民，纷纷兴建公屋，建立廉租房制度，如美国在1934 年制定了《国家住房法》、1937 年制定了《公共住宅法案》，自1950 年起，日本相继制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等等。这一举措带领了其他国家也建立廉租房，如新加坡。以此来保持社会稳定、提高国民福利。 （三）廉租房资金来源 廉租房的福利性特点， 决定了它与一般商品房的开发与运作有着显著的差别，也正是由于这些特点，决定了廉租房建设上有着新的问题，尤其是资金方面，各国政府不仅在财政上进行支持，还拓展其他资金来源。 各国廉租房建设的资金主要是政府财政支持。除了美国的资金来源占廉租房资金的四分之一外， 法国和英国都达到了50%上下，新加坡甚至达到了90%，财政支持的比例都比较大，这还表现在它们占政府财政支出的比重都在6%左右，尽管美国只占3%。此外，各国都有通过其他渠道来筹集资金，特别是美国采取多元化， 成功地运用了本国发达的资本市场和完善的住房金融体制，而法国则是鼓励非赢利公司或住房合作社建房，应该靠地方政府出售公房和出租公房的收入,但后者占较大比重。 (四)住房保障政策演进的相似性 在最初的公共住房政策上， 各国政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预，政府直接投资或补贴建设公共住房。随着经济的发展，各国住房问题得到了缓解，转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应。 二、各国廉租房政策的差异 （一）廉租房制度建立的时间不同 世界各国的历史发展背景及社会条件不同,使得各国建立廉租房制度的起点也各有先后。最早的是英国，在19 世纪末20 世纪初就开始了，法国紧接其后，在19 世纪下半叶也效仿英国。由于当时情势所迫， 德国在20 世纪初为了解决那些低收入人群，建立了廉租房制度。而美国和新加坡则在20 世纪60 年代先后建立了廉租房。 究其原因，这与当时的经济和社会发展状况是分不开的，具体地说是与国家经济实力和社会迫切需求有关。当时的英国和法国率先完成了工业革命，在经济上具备了建立廉租房的能力。但是,随后两国的廉租房建设发展都相对缓慢,直到二战后才开始较大的发展，德国就是从二战后建立起来的，这主要是因为这些国的民用建筑在战争中均遭受较大破坏,国民尤其是贫困人群对住房需求强烈。美国和新加坡提出与发展廉租房的时间相对滞后。事实上，美国是起源于重振经济，20 世纪30 年代，美国经济大萧条， 政府不得不设法通过对住房建造业的干预来刺激经济发展。 （二）廉租房保障方式不同 在住房保障方面， 美国的一大特色是通过立法保障来实施各项措施的，《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房， 其租金一般不到私有住房租金的一半（陈华, 刘国栋，2007）。这是以美