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琼海富田·金色荷塘房地产建设项目 可行性研究报告 二○一○年八月 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目基本情况 1 第二节 编制依据及研究范围 4 第三节 结论及建议 5 第二章 项目建设的背景及必要性 7 第一节 项目建设的背景 7 第二节 项目建设的必要性 9 第三章 市场分析 11 第一节 本项目商住社区的概念 11 第二节 海南目前房地产市场情况介绍 11 第三节 海南未来房地产市场预测 13 第四节 琼海房地产市场状况 15 第五节 项目所在区域房地产市场简析 16 第六节 本项目与其他项目相比较的优势 19 第七节 本项目前景预测 19 第四章 项目定位 21 第一节 功能定位 21 第二节 市场定位 21 第三节 定价策略 25 第四节 入市姿态及推广时机定位 26 第五节 销售方式定位 27 第六节 物业服务定位 27 第五章 建设地点及建设条件 28 第一节 建设地址 28 第二节 建设条件 28 第六章 建设规模及建设内容 32 第七章 建筑建设方案 33 第一节 项目总体规划方案 33 第二节 单体建筑方案 35 第三节 结构方案 39 第八章 公用工程 40 第一节 给排水工程 40 第二节 电 气 43 第三节 空调与通风工程 49 第四节 燃气设计 51 第五节 道路、舞池花坛、停车场与绿化 51 第九章 消防及安全 54 第十章 环境保护及节能 58 第一节 环境保护 58 第二节 节能措施 61 第十一章 项目组织及劳动定员 63 第一节 项目组织 63 第二节 劳动定员 63 第十二章 项目建设管理及招标投标 65 第一节 建设管理 65 第二节 招标投标 65 第十三章 项目实施进度 67 第十四章 投资估算与资金筹措 68 第一节 投资估算 68 第二节 资金筹措 71 第十五章 财务分析与评价 71 第十六章 风险性分析 77 总 论 第一节 项目基本情况 一. 项目名称 琼海富田·金色荷塘房地产建设项目 二. 建设单位概况 建设单位 琼海富田实业有限公司 建设单位概况 琼海富田实业有限公司成立于年月，注册资金万元，有管理技术人员人，是一家具有资质的房地产开发企业主要经营：房地产开发建筑材料销售。?m2 20197 2 总建筑面积 m2 44488.3 3 地面总建筑面积 m2 44488.3 计容积率建筑面积 m2 40504 其 中 住宅 m2 40355.8 商业铺面 m2 148.2 4 地下总建筑面积 m2 5 建筑占地面积 m2 3292.1 6 建筑密度 % 16.3 7 容积率 2.0 8 绿化率 % 40 9 总户数 户 680 10 机动车停车数 辆 146 其 中 地下停车数 辆 地面停车数 辆 146 11 总投资 万元 12051.18 其中 （1）土地费用 万元 3000.00 （2）工程费用 万元 7262.27 (3) 前期工程费 万元 259.28 (4) 其他费用 万元 379.76 (5) 预备费 万元 545.07 (6)建设期利息 万元 604.80 12 财务内部收益率(税后) % 52.76 13 财务净现值(税后) 万元 5153.99 14 投资利润率 % 14.68 15 投资利税率 % 33.97 16 资本金净利率 % 31.59 17 投资回收期（税后） 年 3 18 投资借款偿还期（含建设期） 年 4 第二节 编制依据及研究范围 一. 可行性研究报告编制依据 琼海富田实业有限公司与海南******签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书； 《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005））GB50016—2006）； 《城市）城市道路和建筑物无障碍设计规范 (JGJ50—2001)； 其它现行的标准、规范、定额； 建设单位提供的相关资料。 二. 研究范围 研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。 第三节 结论及建议 一. 研究结论 1. 海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 2. 琼海富田·金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城市