营口枫合万嘉项目营销方案分析.pptVIP

二、营口市房地产版块化分 楼盘名称 项目所在地 开发类型 开发商 沿海家园 沿海产业基地正义路北段与新和大街交汇处民兴河 住宅 营口龙江房地产有限公司 滨河郦都 沿海产业基地省实验中学营口分校的北侧，民兴河 住宅 营口新纪元房地产开发有限公司 世博花园 沿海产业基地博文路与新海大街交汇处 住宅 营口旭丽地产有限公司 泊心湾 沿海产业基地奥体中心南1500米 住宅 营口恒益地产有限公司 丽湖名居 营口产业基地 住宅 营口丽湖地产有限公司 赫郡 辽宁（营口）沿海产业基地新海大街与民生路南端 住宅 营口沿海嘉厚房地产开发有限公司 星汇奥城 新联大街与博文路的交汇处 住宅 营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司 楼盘名称 项目所在地 开发类型 开发商 水岸新都 新和大街南侧民和路东侧，新力大街北侧明生路北 住宅 营口河海新城房地产开发有限公司 东明世纪花园 沿海产业基地民兴河南，奥体中心北，营口大学园 住宅 沿海东明（营口）房地产有限公司 河海丽湾 渤海大街金港绿洲2号 住宅 韩国大光集团 五矿·明月湖畔 　 住宅 五矿建设（营口）恒嘉置业有限公司 水墨林溪（碧水城） 西市区 北临新力大街，与辽宁省实验中学正门隔街相望，东临民和路、西临安定北街。南侧临近沿海产业基地办公大楼。 住宅 营口汇通置业有限公司 中大·海韵郦城 辽河大街八大局对面 住宅 营口中大实业有限公司 营口国际商城 东临奥体西路，西靠民生路，北接新联北大街，南依新联大街 住宅 营口国际商城有限责任公司 沿海天地 博文路与营盖公路交汇处（大学园往南500米 商业综合体 高迪（营口）房地产开发有限公司 二、营口市房地产版块化分 二、营口市房地产版块化分 沿海产业基地版块SWOT分析 优势S strengths 1、价格较低 2、政府大力推介会，政策扶持力度大 3、景观及绿化工程比较好 4、各种客层对其关注较高 劣势W（weaknesses） 1、地理位置 2、竞争楼盘较集中开发 3、生活配套不完齐全 4、人口数量 5、购买者认可度不高 机会 O opportunties 1、价格较低 2、产品线比较丰富 。 3、投资者空间较大 4、各种客层对相关注较高 5、未来升值空间较大 威胁T（threats） 1、竞争楼盘较多 2、生活配套不齐全。 3、同质化产品较多 4、政策的不明确性 三、项目现状分析 1.北临渤海大街、西侧光华路、东侧太白路、南靠美景华府。 2、地块现状：占地5.2万,容率积3.6。 3、地块情况：本地块为东西长南北短的长方型地块。 4、紧临渤海大街。 三、项目现状分析 周边配套 交通：北临渤海大街、西侧光华路、东侧太白路，交通便 利。有3路、11路、23路等多条公交线路。 银行：有中国银行、建 设银行。 医疗：建丰医院。 学校：16中学、民丰小学 便民：建丰综合市场、大润发、大商新玛特、乐购 三、项目现状分析 四、项目SWOT分析 机会O opportunties 1、国企的产品 2、产品客层定位明确 3、客户的忠诚度 1、本项目SWOT分析 优势S strengths 1 、地理位置 2、国合品牌、口碑 3、项目品牌连续性（沈阳、大连的枫合万嘉） 4、国合物业服务。 劣势S weaknesses 1、容积率较高，高层的抗性较大 2、建 筑密度较高。 3、主户型相对集中 4、周边竞争楼盘较多。 威胁T threats 1、所处版块的竞争比较惨死。（水御兰庭、美景英伦郡、聚合城、城上城、宜君佳汇等新老盘较多） 2、产品对应的客层比较单一。 3、宏观市场不确定性。 2、周边楼盘竞争 四、项目SWOT分析 项目名称 地段 价格 主力户型 枫合万嘉 老城区，南靠美景华府 建议均价4500 100—120平。均为高层 美景英伦郡（二期） 光华路与金牛山大街交汇处 4200-5080，均价4700。三期本月开盘 三期主力户型，100—143平 水御兰庭 与美景相对 4500均价 100-132平，以小高层为主。 城上城 新兴大街光华路交汇处 价格未定，5月6日开始认筹。 80—110平。 聚合城 太白路与渤海大街交汇处 4200均价 80—110平。 1、项目定位 根据本项目国合品牌、地理位置、产品设计、景观设计及枫合万嘉品牌的连续性。 本项目在营口市整个房地产市场中为中档楼盘的高端项目。 首先，国合是国企单位同时在营口已经达7年之久，对本地人文非常了解。 其次，枫合万嘉品牌也是国合一个比较成熟的品牌，在沈阳和大连均受到购房者的高度赞扬。其品牌已经在一定群体有很高的知名度。 最后，国合物业在营口服务于国合的怡景国际。就怡景国际在2007—2009年均受到营口购房者的赞扬。同时对物业服务的评价高于永江花园。这说明