虹桥机场项目（站体）Final-8.27.ppt

虹桥综合交通枢纽地区开发策略研究（上册）—站体部分 致 申虹公司 Ⅰ国际案例参考——概况 Ⅱ国际案例参考——商业 国际案例参考——商务办公 Schiphol机场区域行业主要是：航空服务行业、旅客服务行业和物流、快递行业。 机场枢纽区域主要是为交通枢纽提供多功能综合性的服务的行业；机场枢纽站体周边区域域主要是依托交通枢纽便利性的行业 交通枢纽区域，通常是直接为交通枢纽服务，对枢纽本身有很强的依附性的附属行业；交通枢纽站体周边区域域，通常是利用交通枢纽的便捷性和作为人流、物流、信息流集散点所带来的多种便利条件的吸引行业。 Ⅳ国际案例参考——酒店 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽辐射区域物业研究 上海整体酒店市场情况 上海各枢纽辐射区物业研究 消费者分析 消费者分析 枢纽站体酒店发展定位 航空机组客人四星级酒店需求预测 枢纽站体酒店发展定位 枢纽站体酒店发展定位 枢纽站体酒店发展定位 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 枢纽区消费者分析 酒店消费者分析 酒店消费者分析 酒店消费者分析 消费者分析 F.来往非主要经济城市的探亲客 来往于非经济发达城市的探亲客约占旅客比例的6%. 1.机场部分消费者需求分析 针对本项目的非主体客群——搭乘来往于非经济发达城市航班的探亲客，分析其消费特性与消费意愿。 F类客群也选择在机场逗留较少的时间，且该类客群的消费意愿反而比E类略高，可通过消费品选择看出其消费偏好。 提前到达机场的时间 空闲情况下的消费意愿 F类消费群的消费特征 针对本项目的非主体客群——搭乘来往于非经济发达城市航班的探亲客，分析其消费力。 购物消费额 餐饮消费额 根据以上消费额范围的统计，估算出F类客群的人均购物消费额为128元/人次；人均餐饮消费额为52元/人次。消费力居六大消费群之末。 F类消费群的消费特征 商务客 46% 旅游客 24% 探亲客 20% 来往于主要经济发达城市 71% 来往于非主要经济发达城市 29% 购物消费 9% 餐饮消费 31% 半小时空闲 42% 1~2小时空闲 58% 购物消费 14% 餐饮消费 48% 52元/人次 128元/人次 较强购物意愿：7%*80% 较弱购物意愿：18%*20% (注：人数比例*消费可能性） 较强就餐意愿：32%*80% 较弱就餐意愿：18%*30% 较强购物意愿：11%*80% 较弱购物意愿：28%*20% 较强就餐意愿：49%*80% 较弱就餐意愿：28%*30% 52元/人次 128元/人次 来往非发达城市的探亲客消费力占六大客群总消费的7% F类消费群的消费力估算 从右图可以看出： 最受F类客群欢迎的大众消费品为土特产商品； 其次为报刊杂志、品牌服饰和食品； F类消费群的消费特征 购物商品的选择 F类客群，生活所在地区与上海城市间差异较大，因此对上海特产有一定的消费需求。另一方面路途较远，对食品的需求较大。 由于F类客群的时间充裕，对正餐的需求显著提高，约占40%； 除西式正餐，其他三类餐饮同样受欢迎。 F类客群是唯一将看电影作为首选的客群； 其次偏好为网吧、健身、美容和酒吧； F类客群的休闲倾向性明显高于其他客群。 F类消费群的消费偏好分析 餐厅类型的选择 娱乐类型的选择 F类客群对特色商业的敏感度较高。 休闲咖啡茶座是F类客群的首选； 其次主要为餐饮和品牌服饰。 F类消费群的消费偏好分析 不同空闲时间旅客对特色商业的偏好 对本项目业态类型的建议 到达旅客的餐饮消费额 到达旅客的购物消费额 到达旅客的餐饮消费额较低，人均100元以上仅占2%； 到达旅客的购物消费额较高，人均200元以上的占25%. 由于餐饮占总消费额比重较高，因此到达旅客的总消费额较低。 到达旅客的消费力分析 购物选择 餐饮选择 娱乐选择 到达旅客对土特产和礼品的需求最高，分别占30%和20%，因此可在到达层设置全国土特产满足到达客的礼品需求； 到达客餐饮需求最多的是中式套餐，其次为西式快餐、中式正餐； 到达客的娱乐需求依次为网吧、电影、健身酒吧、美容。 到达旅客的消费偏好分析 A.长三角地区商务客 长三角地区商务客占动车组旅客比例的25%. 2.高铁部分消费者需求分析 针对来往于长三角城市的商务客，分析其消费特性与消费意愿。 A类客群中约有73%的人有半小时左右的候车时间，他们中46%无消费意愿，31%无明确消费意愿，另有23%的人选择找咖啡茶座休息。 提前到达机场的时间 空闲情况下的消费意愿 A类消费群的消费特征 针对来往于长三角城市的商务客，分析其消费力。 购物消费额 餐饮消费额 根据以上消