保利-武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位2007-62PPT.ppt

保利街道口 (2007)059地块项目 之所以选择新世界中心与闽东·中天国际城作为本项目重点类比楼盘进行分析主要由于，其在区位状况、项目体量、商业状况等各方面与本项目有较大可比性，且两楼盘在目前武汉市的房地产市场具有一定的代表性。 它应该成为什么？ 项目定位 项目定位思路 项目类型定位 建议本项目定位为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即—— 高端城市综合体 项目定位 项目功能定位 本项目区域优势明显，在商业、商务、居住等各方面均有较好的开发前景，故在项目的功能定位上应予以全盘考虑，同时就各开发形态所达成的开发利润作为指导考虑项目的功能定位。故本项目在功能定位上应成为街道口地区以集商业、商务、居住功能为一体的综合型商住社区。 项目总体规划定位 本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差异，在功能上有所优越性。 项目的总体规划定位为： 具有现代都市风格、有着丰富的社区生活资源以及活跃的区域商业氛围的高端城市商住综合体。 目标客户群定位 现区域内住宅客群来源 1、周边大专院校、高科技企业、高科技商务人群。 2、武昌、青山的高收入人群 。 3、在武汉经商的生意人、企业主或在外地工作的武汉人等 。 教师/科研人员 高科技人员 高级白领 私营业主 公务员 其他 35% 25% 20% 10% 10% 项目主力客群构成 项目主力客群特征 项目商业客户定位 商业客户与住宅客户最大的区别在于其置业行为不受地域限制而以投资前景为导向，客户来源区域广但对客户经济实力要求高。 租用商家 自用商家 投资者 投资者 投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。 经营者 经营者希望商场能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。  项目商业定位建议 定位目标：确立本项目在街道口商圈的主导地位 本项目正临发展中的街道口商圈，加上群光广场与新世界百货的经营，使得在街道口商圈在洪山区范围内逐渐形成了较强的影响力和认可度； 地缘优势突出，毗邻群光广场、新世界百货两个洪山区的高端商业物业，易于汇集人气，从而显现本项目自身优势。 提高日平均吸引人流，对消费者有广泛的适应性、有强烈的吸引力。 充分利用地缘优势，将人流最大限度的引导到本项目来，延长消费者人均驻留时间目标。 由此本项目需要做到：消费看点尽量增多；充足的休憩场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所予以配合等 商业规划设计的建议 业态定位建议 寻求商业定位的差异化 ，形成与新世界百货、群光百货定位不同的中端时尚卖场。 从项目的快速销售为目的出发 ，参考万达、销品贸、民众乐园的时尚店中店模式。 锁定时尚消费人群，这与本区域消费群年龄结构年轻的特点一致，同时时尚卖场的定位最易形成消费热点与消费积聚能力。 经营定位建议 本项目若定位偏低将直接影响到后期经营，但定位过高又与目前区域内的业态形成正面竞争。 故建议本项目的在定位上应区别对待，部分区域为中高档时尚购物区所服务目标人群为武昌乃至武汉市范围内的中高档消费者。 经营项目主要为品牌服饰、时尚饰品、美容健身、时尚电子产品及周边等经营项目为主。另一部分区域为娱乐休闲区，经营项目主要为网吧、电玩、卡拉OK、时尚餐饮等。 项目住宅定位建议 在产品的设计上突出城市中心居住的便利。但同时伴随中心城区置业所产生的高置业成本将成为影响本项目住宅销售的主要问题。 住宅产品定位： 形象定位高端 产品符合中端消费 以部分产品的高端定位树立项目形象，但主力供应产品尽量满足中端需求市场。 采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。 高端住宅产品定位：本项目的高端住宅产品应集中在18层以上区域，产品定位为“城市中心豪宅”，产品面积段控制在180—300平方米之间，适当考虑高层复式产品。 董事阶层 顶端套房 中端住宅产品定位：本项目中端住宅产品应集中在18层以下区域，产品定位为“城市中心安居住宅”，产品面积段控制在90平方米左右，适当考虑小户型产品。为满足不同客户群需要在产品设计上应充分考虑各户型间的相互联系，产品尽量做到可分可和。 商务住宅产品定位：由于本项目所处区域科技商贸发达，这使得本项目还存在大量的商务客户资源。故建议本项目将开发商原自有地块，即临珞狮北路中部地块作为商务住宅产品进行定位考虑。产品面积段控制在9