【评估意见函】昌平山西大院项目3.1亿.docVIP

评估意见函 北京京安富达商贸有限责任公司： 受贵公司委托，我公司对北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村北现状综合项目在建工程及其出让国有建设用地使用权抵押价值进行了预评估。 估价对象：估价对象为委托方北京京安富达商贸有限责任公司开发建设的、位于北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村北现状综合项目在建工程及其出让国有建设用地使用权。根据委托方提供的《国有土地使用证》[京昌国用（2012出）第00139号]，估价对象出让国有建设用地使用权面积（以下简称“土地面积”）为22903.3平方米；根据《建设工程规划许可证》[2013规（昌）建字0012、0013、0022、0023、0024、0025、0026号]，估价对象规划建筑面积（不含人防）为29900平方米，其中，地上规划建筑面积15800平方米（其中：办公14386.5平方米，配套服务1413.5平方米），地下规划建筑面积14100平方米（其中：库房、设备用房及车库9872平方米，车库、车道及设备用房4228平方米）。具体规划面积指标详见下表： （转下页） 建设项目 分摊 土地面积 建筑面积 总计 地上 地下 用途 建筑面积 用途 建筑面积 1#配套服务楼 647.30 845 配套服务 845 —— —— 2#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 3#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 5#配套服务楼 728.08 951 配套服务 568.5 库房、设备用房及车库 382 6#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 7#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 4#办公楼 1628.51 2126 办公 1346 库房、设备用房及车库 780 8#办公楼 1628.51 2126 办公 1346 库房、设备用房及车库 780 9#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 10#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 11#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 13#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 14#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 15#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 16#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 17#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 18#办公楼 905.79 1183 办公 692.5 库房、设备用房及车库 490 12#办公楼 1628.51 2126 办公 1346 库房、设备用房及车库 780 19#办公楼 1628.51 2126 办公 1346 库房、设备用房及车库 780 地下环形车道及设备用房 3238.63 4228 —— —— 车库、车道及设备用房 4228 合计 22903.3 29900 —— 15800 —— 14100 截至估价时点，估价对象项目工程进度情况为正在进行地下一层主体基础工程。 估价目的：为委托方在向金融机构（中国建设银行股份有限公司北京安慧支行）办理贷款手续过程中，确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 估价时点：2013年10月17日（估价人员勘察现场之日） 价值类型及定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价值标准。根据《房地产估价规范》，公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价值。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。 本次估价的“房地产价值”是指在正常市场情况下，在估价时点2013年10月17日，估价对象规划用途综合，土地取得方式为出让，出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为46.55年的房地产价值。其中，“出让国有建设用地使用权价值”是指估价对象规划用途为综合，实际开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供水、排水、供电、通讯、热力、燃气）、红线内场地平整条件下，剩余土地使用年限为46.55年的出让国有建设用地使用权价值；“在建工程价值”是指在综合考虑估价对象特定用途、建设材料、建设技术、建设成本及建筑物建设期间产生的利润的基础上，确定的与估价对象具有同等功能效用并在相同工程形象进度下的建筑物的正常价值。 本次估价的“房地产抵押价值”是指估价