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二手房买卖相关情况须知（买方） 为充分维护二手房买卖中买方的合法权益，避免买卖过程中发生不必要的争议，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关规定，特书此内容。 二手房买卖中，涉及到买方权益的主要有卖方合同主体状况、房屋权利状况、房屋质量状况、卖方合同文本及中介服务等五个方面需特别注意。 一、卖方合同主体状况 （一）出卖人的行为能力 卖方需为有行为能力对房屋进行处分的自然人、法人或其他组织，能独立承担民事行为责任，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续需完备、合法。 （二）出卖人的房屋处置权 出卖人尤其需注意的是作为交易标的房屋是否为共有财产，出卖人是否有完全的处分权利。 1、注意房屋是否为夫妻共有财产 注意查看《房屋所有权证》、《土地使用权证》、夫妻双方户口本、夫妻双方身份证、结婚证。 （1）若《房屋所有权证》记载的所有权人为一人，卖方也应出具其配偶同意出卖房屋的书面意见或者由出卖人提交夫妻约定个别财产制的个别财产协议（约定个别财产制协议一般需经公证）； （2）如卖方称已离婚，则应要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，查看离婚法律文件对所售房屋的处理情况； （3）如卖方称单身，则要求其提供单身证明。 2、注意房屋是否为处于继承中的财产 若交易的房屋是发生继承的房产，应在确定继承人，办理完继承公证后，所有继承人达成一致出卖意见，方可签订房屋卖方合同。否则，出卖人可能无完全处分权。 3、其他共有情形 注意二手房是否为上述情形以外的两人以上（含两人）共有。若有共有权人，则卖方需提供所有共有权人同意转让的书面证明（一般至少要有共有人的亲笔签字同意转让证明和身份证复印件）。 应特别注意核查出卖人的身份证明，确定其与房产证中记载人是否为同一人，谨防冒名顶替者。 二、房屋权利状况 1、注意房屋权属审查 应仔细审查二手房的权属证明及相关文件，房屋必需具有《房屋所有权证》和《土地使用权证》。其中，土地使用证登记机关是二手房所在地的县（区）级以上土地管理部门，但是应注意，《土地使用权证》应当加盖有人民政府印章，以人民政府的名义发证。 2、注意房屋权利限制审查 买受人应当注意审查二手房有无公安、检察、法院、国安等司法机关或税务、海关、建设等行政机关依法裁定或者决定查封或以其他形式限制房屋所有权的情况。此项审查一般在房屋登记机关即可查询，必要时需赴有关做出决定的机关查询。若无法取得独立证据，则至少要求出卖人做出没有权利限制的保证说明。 3、注意房屋权利设置查询 买受人应当注意二手房有无抵押等他项权利设置（房产登记部门可查询到）。若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者抵押权人书面同意房屋转让的证明。否则，买受人所购房屋可能会被追及偿还债务。出卖人在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人，否则将导致买卖合同无效。 4、注意房屋是否存在优先购买权 在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应注意有无优先购买权人放弃优先购买权或同意出售的书面证明。否则，买卖合同可能有被宣告无效的风险。 买受人还需注意如房屋出租，出卖人一般应当在出售前3个月通知承租人房屋将出售情况。承租人放弃优先购买权，在购房后，若房屋仍在原租赁期间内的，买受人还需继续履行租赁合同。 5、其他权利限制 二手房若存在依法被收回土地使用权或法律、行政法规禁止转让的其他情形的，不得买卖。 若将购买的二手房为公有住房和经济适用住房的还要注意有无禁止买卖的情形（因规定较多较杂，若存在此类怀疑，将另行告知）。 三、房屋质量状况及其他 买受人在签订购房合同前应多次看房，了解注意下列事项： 1、注意房屋质量 购买前要注意房屋建成的时间、现有建筑面积和使用面积与产权证上是否一致，仔细查看房屋布局是否合理，设施设备是否齐全完好，尤其需注意房屋结构是否受到过破坏，必要时到房管部门档案室查询原建档案，核对图纸资料。 2、注意考察房屋环境 注意房屋周边有无噪音、有害气体、水污染、垃圾污染、无线电磁场等污染源；注意小区物业管理状况、小区安全保卫状况、卫生清洁状况；注意水压、水质、供电容量、暖气和燃气供应情况及收费标准、数字电视接收等情况；注意房屋本身及装修是否有其他安全隐患。 3、注意房屋住户历史 注意了解出卖人出卖房屋的原因，了解房屋出卖前的住户情况，尤其注意房屋内有无出现过火灾和生、老、病、死及有无发生过刑事案件等极端事件，并可在购房合同对此类情况进行违约责任约定。 四、买卖合同文本 二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同，既可以使用示范文本也可以自行拟定合同条款。但自拟合同条款不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利等内容。 1、自拟合同应具备以下内容： （1）买卖双方当事人的姓名、身份证号