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第三期房地产税收业务培训班 税收业务问题答疑 【问题一】问：开发项目有若干个单位工程，都已经达到可以销售或预售的程度，而配套设施、公共配套等未完工，而结转收入、成本时，其开发产品成本单价如何确定？ 答：（1）关于收入的确认：①营业税计税收入的确认：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。②企业所得税计税收入的确认：国税函【2010】201号文规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。国税发【2009】31号文件第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。土地增值税收入确认国税函〔2010〕220号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第条公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。国税发[2009]91号第二十五条按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。《营业税暂行条例实施细则》企业将开发产品转为自用，所有权转移，销售不动产的行为，不征收营业税。 【问题六】问：一个开发项目（仅一栋楼）既有团购房，也有外销房，团购房以成本价卖给团购方，属于土地增值税优惠范围，外销房按市场价出售，应如何进行土地增值税清算？ 答：首先需要说明的是，目前没有规定团购房属于土地增值税优惠范围。 《土地增值税暂行条例第八条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税国税发2006】187号申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的国税函2009】777号实际的利息支出，若其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2:1税法及实施条例有关规定计算的部分，准予扣除超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。但是，如果企业能够按照税法及实施条例的有关规定提供相关资料，证明交易活动符合独立交易原则的，在计算应纳税所得额时准予扣除。企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。支付给个人的拆迁补偿款拆迁回迁合同签收花名册或签收凭证一一对应。房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额确定房地产开发费用的扣除 8