转型期的资源类城市房地产项目营销专题研究报告研讨.ppt

* 第一步是不定向蓄水（销售接待中心接待前） 不知道有多少水分，留下电话就行 不知道各房型、位置的需求比例 客户带有一定的盲目性，无充分准备 销售中心的定向蓄水 明确客户需求房源 客户按房源排顺位 告知客户供需比例 客户有房源备选方案 * 如何量价齐跑？ 如何开盘引爆？ 如何奠定口碑？ 采用何种销售模式？ 制定怎样的价格策略？ 定价依据？ 从销售策略角度 从价格策略角度 销售计划制定前思考 * 从市场看商业的行情 从市场看住宅的行情 参照：财富中心 参照：龙湖汇景 期望值低 期望值高 怎样的价格策略？ ??????住宅遵循开盘价格具有市场竞争力的原则，遵循平开高走，稳步抬升的价格走势通过08年的跑量，09年的量价起跑，达到项目销售的安全性，通过10年的跑价来达成项目的利润最大化。商业遵循开盘价格先期紧跟主力竞争对手的策略，中期价超越对手，后期领跑市场的策略，并在2008跑量，09年量价起跑，10年的跑价来达到项目的利润最大化。 根据市场调研 * 定价依据１基于田区最高住宅房价的价格判断 以上半年田区房价洞山新村的2600元/㎡测算，目前田区一类地区平均售价在 3000/㎡ 结合项目综合因素，考虑200元/㎡的价格浮动 2800 元/㎡ * 定价依据2　 基于综合价值的价格判断 项目的地段价值，是属于市中心边缘区启动型项目; 项目自身产品尚未形成品牌认可度; 按照经验判断，最