九江开发区项目521.pptVIP

受契税调控及区域认可度/配套制约，本案所处区域房价涨幅有限 SWOT分析： 本案开发策略:一期开发排屋,二期开发公寓 1、砖混多层虽可降低成本,但由庐山春天销售/客户积累情况得知,一期安排普通住宅有较大风险 2、本案1.8的容积率,必然有部分小高层产品,需要到合适阶段推盘 产品分析 首府·天湖美墅 主力户型：250㎡ 价格：4000—6000元/方 弱点： 1、车库计如面积； 2、没有半地下室； 3、总房价过高，超过九江客群承受能力。 备注 商业面积占总建筑面积的20%太高,控制在3%—5%较为妥当 * 九江开发区项目报告 一、宏 观 随着昌九工业走廊的崛起,城市化率的提高,本案所处的九江开发区房产需求将逐渐成熟 1、2006年城市化率40%，随着2010年“十一五”目标的达成预计达到50% 2、以工业为支柱产业的九江，决定其房价涨幅相对于沿海发达城市较平稳 本案所处的综合工业园，规划常住人口6.5万，远景有保障。 本案 本案所处区域为九江重点发展地区——城市核心产业区 区域成熟远景较明朗 1、本案距九江城区9公里； 2、八里湖大桥尚未通车，交通条件急需完善 3、城市规划向西发展，未来几年城西开发规模在300万方以上，将促进本案与城区接轨 首府：排屋4000—5000 庐山春天：多层1800—2000 半岛一品：均价4000 均价3千—4千元区域 均价5千— 6千元区域 本案所处板块，普通住宅均价2000元/方，排屋4000元/方 均价1800—2000元区域 九江市契税征收标准 非住宅： 4% 住 宅： A 面积≥144㎡ 4% B 单价≥3200元 4% C 容积率＜1.0 4% 1、客群来源：主要为综合工业园工作人员及九江县城居民 2、客群分析：收入偏低，价格敏感，讲究实惠 小结：1、随着开发区的成熟, 本案所处区域房产开发远景有一定保障 2、九江的房地产整体形势和国家宏观调控，决定本案房价涨幅相对平稳 解决之道：合理安排开发进度，针对客群特性提供高附加值的产品 客群定位 二：地块分析与开发策略 ①市场抄袭严重 ②无稀缺资源，景观优势不强 ③宏观调控力度大，房价上涨缓慢 ①九江地区对小高层无抗性 ②随着九江城市化的进程，工业园逐渐成熟 ③九江地区商品房户型尚有改进空间 威胁（Threats） 机遇（Opportunity） ①项目地处九江开发区综合工业园，不属于规划中重点发展的生活区 ②目前配套不成熟 ①本案距九江市中心区9公里地理位置优越，交通便利快捷 ②地价便宜，结合与九江中心区的距离， 性价比高，应对风险能力较强 ③大型植物较多，可以节省部分景观成本 劣势(Weakness) 优势：（Strength） 多层（庐山春天）目前售价1800—2000 2209 约200 2009 88 200 150 168 28 1100 275 小高层 2000 约200 1790 69 200 150 168 28 900 275 框架多层 砖混 约200 销售费用+税率 1584 成本小计 200 后期 150 前期 各按2% 63 管理+不可预计费 28 人防异地建设费 168 规费 1784 总支出 700 建安成本 含契税 275 土地价格 备注 成本（元/平米） 普通住宅成本项目 庐山春天 位置：九江县庐山南路 主力户型：公寓（80—90㎡） 价格：1800—2000（预定不交定金） 预定：30套 86㎡ 138㎡ 小高层户型建议:一梯两户点式，挑高露台 地下车库控制在2.2米以内，送45㎡露台 三、投资测算 *