项目后评估总结.doc

成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 核心内容提要 1 【项目概况及评估综述】 4 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 7 【项目营销工作评估】 13 【项目进度、工程管理评估】 22 【项目成本管理评估】 28 核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新了区域娱乐行业霸主地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量经验，更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点实施装修主包制集成分判，减少分包现场管理高效灵活中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具有巨大的挑战性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了。 产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。净用地面积为5容积率3.5。总建筑面积其中住宅商业农贸市场，车库不可售面积。中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也。 净用地面积 50,821 50,821 0 0.00% 容积率 3.50 3.56 0 1.71% 总容积率面积 177,874 181,040 3,166 1.78% 总建筑面积 196,474 208,110 11,636 5.92% ＃可售面积 195,294 197,556 2,262 1.16% 住宅 155,178 143,411 -11,767 -7.58% 商业 18,516 24,820 6,304 34.05% 农贸市场 3,000 4,256 1,256 41.87% 车库 18,600 25,068 6,468 34.78% ＃不可售面积 1,180 10,554 9,374 794.42% 本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点： 不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相