中南世纪城个案解释.pptxVIP

青岛易居市场部 2011年10月 中南世纪城个案分析 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 区域概况：李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北靠流亭国际机场，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口35万人。 历史沿革：李沧区原分为李村、沧口两部分。1994年4月，经国务院和山东省政府批准，将原沧口区李村河以北的8个街道办事处和楼山乡与原崂山区李村镇张村河以北区域合并，设立新的李沧区，同年6月成立李沧区人民政府； 自然条件： 地形、山脉与河流 李沧区资源丰富，自然条件优良。东部低山丘陵，中部地势平坦，西部沿海，海岸线长约13公里，主要出产鱼类和贝类等海产品。境内有卧狼齿、老虎山、北平岚、烟墩山、楼山、凤山等12座山丘，均系崂山余脉。其中卧狼齿海拔428公尺，是李沧区最高点。李村河、王埠河等9条季节性河流，均发源于崂山山脉，流经区内。 李沧区简介： 2010年，李沧区 按照覆盖全域、功能完善、重点突出、协调发展的原则，确立“一极两轴三区四带”战略布局。 一极：以铁路青岛北站为核心，全力打造区域增长极。打造四个板块：城市新客厅板块、滨海明珠板块、创业天地板块和沧口商贸板块。 两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。 三区： 交通商务区：定位为产业调整示范区、现代物流中心区、工业总部聚集区、蓝色经济先行区； 现代商贸区：定位为商贸中心、购物天堂； 生态商住区：定位为中高端商住区、休闲旅游乐园、高端产业聚集区。 四带： 李村河休闲产业带（蓝带，全长17公里）； 九水路商贸产业带（银带，全长12公里）； 金水路商务产业带（金带，全长12公里）； 商旅产业带（绿带，全长14公里）。 李沧区规划： 本案 1 项目基础信息 项目基础信息 项目背景 项目名称 中南世纪城 项目地址 李沧区 重庆中路903号 物业类型 住宅 总占地面积（万㎡） 93.05 容积率 2.47 总建筑面积（万㎡） 181.85 住宅建面（万㎡） 约160 商业建面（万㎡） 16 产品形态 高层 绿化率 40% 建筑风格 西班牙 总户数 20000 面积区间（㎡） 60~300 主力面积（㎡） 80~100两居 装修情况 毛坯 均价（元/㎡） 8600 物业费用 2元/㎡*月 推案分期 —— 开发单位 青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 建筑设计单位 广州棕榈园林股份有限公司 建筑施工单位 南通建筑总承包 景观设计单位 广州棕榈园林股份有限公司 物业管理单位 青岛中南物业管理有限公司 营销代理 青岛易辰地产经纪有限公司 项目规划信息/区位、配套 十梅庵 生态公园 虎山 项目规划信息/项目规划信息 幼儿园 托老所 项目规划信息/住宅区规划信息 住宅区规划： 组团划分： 住宅部分共分为7个组团： 除三号组团为回迁安置房外，其他6个组团均为商品住宅，共计76栋高层、8栋小高层； 推案分期：目前只规划了一期推案，推售二号组团。 楼座分布：组团内内楼体排列外紧内松，呈围合式布局，为社区内部赢得了更多的绿化面积。 组团打造：实施台地造城计划，通过自然地势与回填土组合，形成高低不同的地面落差，增加视觉的层次感和社区的私密性。 社区管理： 各个组团实施封闭式管理，商业街对外开放； 实施人车分流，车辆从主入口一带直接进入地下车库； 配备车辆出入一卡通管理体系、物理管理计算机体系、小区闭路电视监控等安保措施。 一期 组团 项目产品力解读 2 项目推案信息总结 项目推案信息/推案节奏分析 一期 推案 3 2 1 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1.1期推案楼座 1.2期推案楼座 1.2期加推楼座 推案分期 开盘时间 蓄客时长（月） 推案物业形态 产品形态 推案建面（㎡） 推案楼号 总户数 面积区间（㎡） 主力户型（㎡） 主力户型占比 均价（元/㎡） 价格策略（楼栋差、楼层差、户型差） 开盘当天成交（套） 一期 1.1 2011.7.16 20 住宅 高层 61241 3#、10#、11# 556（实际可售509套） 68~145 84~91两居 59% 7650 层差20~50元/层 74% 1.2 2011.8.28 1 住宅 高层 28263 12# 285 87~178 87~89两居 99% 8000 层差20~50元/层 63% 1.2加推 2011.10.1 2 住宅 高层 23539 1#2# 240 89~190 89左右两居 92% 8500 —— 69% 1.3 2011.12.10 2 住宅 高层 49012 7#8# 521 72~146 87~90 两房 93% 7900 —— —— 1.4 2011.12.17 0 住宅 高层 25807 9# 298 60~200