最新版房地产基础知识培训大全总结.ppt

房地产综合开发的方式 房地产开发知识 小区开发 在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。 小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设 房地产综合开发的方式 房地产开发知识 成片开发 一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。 综合开发程序 开发步骤 决策阶段 规模摸底 市场调查 寻找开发土地 建设施工阶段 前期阶段 领导决策 经济分析 用地性质 规划红线要求 容积率 道路及绿化 市政及公建配套 其他特殊条件 房地产开发知识 开发步骤 决策阶段 建设施工阶段 前期阶段 编制建设计划方案 申请建设用地 申请立项 三通一平 筹措建设资金 拆迁 委托 设计 自有流动资金 银行或其他金融机构贷款 发行证券或股票 预售商品房 综合开发程序 房地产开发知识 开发步骤 决策阶段 建设施工阶段 前期阶段 控制施工进度 加强质量监督 组织施工招标 资料汇总归档 市政公建配套 交付使用 竣工验收 综合开发程序 房地产开发知识 开发中的审批手续 建设用地规划许可证书 商品房销（预）售证书 国有土地使用权证书 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 房屋土地管理局 建设厅、建委 建设厅、建委 国土资源厅 、规划局 土地局 房地产开发知识 通常的五证两书 《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建筑工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建筑工程施工许可证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。 《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 项目投资构成和投资分析 土地成本 前期费用 建筑安装费用 项目销售及交易税 其他费用 土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费 规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费 建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费 （多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米） 项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息 项目投资构成 房地产开发知识 三通一平：水通、电通、路通；路面平整 七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通； 路面平整 项目投资构成和投资分析 房地产项目投资经济效益的静态评价 房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有： 投资收益率 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下： 投资收益率 = 收益额 / 项目投资额 × 100% 式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资； 收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。 房地产开发知识 建筑知识 建筑结构 工程识图 规划 建筑知识 建筑知识 户型 规划知识 居住用地包括 住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等） 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。 道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定： 1.按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不 计入 2.居住区（级）道路、按红线宽度计算； 3