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平顶山市新城区 常绿大悦城房地产估价报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 项目名称：平顶山市新城区常绿大悦城3号楼 委托方：平顶山市常绿隆华置业有限公司 估价方：平顶山市城建房地产估价事务所 法定代表人： 估价作业日期：2010.11.22—2010.11.26 估价报告编号目录 ? 致委托人函... 1 注册房地产估价师声明... 2 估价的假设前提和限制条件.... 3 一、本次估价的假设前提... 3 二、本次估价的限制条件... 3 房地产估价结果报告.... 5 一、委托估价方... 5 二、受理估价方... 5 三、估价对象概况... 5 四、估价目的... 6 五、估价时点... 6 六、估价作业日期... 6 七、价值定义... 7 八、估价依据... 7 九、估价原则... 7 十、估价方法... 7 十一、估价结果... 8 十二、估价报告应用有效期... 9 十三、估价人员（专职注册房地产估价师）... 9 房地产估价技术报告... 10 一、个别因素分析... 10 二、区域因素分析... 10 三、一般因素分析... 11 四、最高最佳使用分析... 16 五、估价方法的选用... 16 六、估价测算过程... 16 七、估价结果确定... 18 附件... 19 ? ?  ? 致委托人函 平顶山市常绿隆华置业有限公司： 我公司于2010年11月22日接受贵公司委托，对平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2010年11月22日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2010年11月22日至2010年11月26日对估价对象----平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象平顶山市新城区常绿大悦城3号楼房地产在2010年11月22日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1003.86万元，大写人民币壹仟零叁万捌仟陆佰万元整；单价3718元/平方米, 每平方米大写人民币叁仟柒佰壹拾捌元整。 ??????????????????????????????????????????????? 此致！ ? 平顶山市城建房地产估价事务所 法定代表人： ?????????????????????????????????????????2010年11月22日 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 注册房地产估价师声明 对本估价报告我们特作如下郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、注册房地产估价师王豪炜、张致君于2010年11月22日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。 八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。 九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 ? ? ? ? ? ? ? ??????????????????????????????? 估价师签名： ??????????????????????????????? 2010年11月22日 ? ? 估价的假设前提和限制条件 一、本次估价的假设前提 1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以住宅用房用途为整体、持续使用为估价前提。 2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估