8月郑州世航之窗项目商业定位研讨.ppt

PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地 价格： 一层均价24000元/㎡，二层15000元/㎡,三层均价8000元/㎡，均价1.6万 流量： 月均流量10750㎡ 存量： 剩余存量250间左右，约12500㎡ PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地 主力面积段集中在30-40㎡之间，多为小面积商铺，总价较低，客户接受度高，层高4.2m，开间4m，进深14/18/20m。 PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地 目标消费群体: 富士康员工 目标消费群体消费能力: 中端消费群体，整体消费能力一般。 置业客户特征: 郑州及外地投资客占比约60% 港区投资客户占比40约% 付款方式来说，全款及按揭基本持平 承租客户来源: 周边经营者…… 郑州及周边县市经营者 主力品牌店、专业店等 PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售型商业判断市场总结 项目 商业体量 （万㎡） 目前存量（万㎡） 均价 （万元/㎡） 月均流量（㎡/月） 经营 模式 主力面积（㎡） 主要消费 群体 主要置业客户 主要承租 客户 商业 档次 蓝天商务花园 1.6 1.6 ---- ----- 只租不售 200 ---- ---- ---- ---- 港城793 10 （3万㎡持有） 0.2 2.5 4000-4250 售后返祖 25--58 富士康员工 投资客 港区及周边县城经营者 中端 润丰悦尚 5 2.4 2-2.6 1850-2100 全部出售 110-142 富士康员工、周边居民 郑州及港区投资客 郑州及项目周边商户 中端 东方港汇 0.57 0.18 2.5 ---- 合作、 出售 128-157 商务办公人员、酒店流动人群 金融机构、合作单位 商务餐饮店、金融机构 中高端 富康广场 2.5 0.1 1.0 4500-4800 20年出租 30--42 富士康员工 郑州及港区经营者 ---- 中端 裕鸿世界港 1 0.1 2 500-1000 租售结合 160-200 社区居民、周边消费者 港区拆迁户、周边投资客 郑州及项目周边商户 高端 空港森林 3.1 2.0 1.3 4600-5000 售后返祖 38--56 富士康员工 港区拆迁户、周边投资客 港区经营者 中端 山顶时代广场 6 2 2.1 2000-2500 售后返租， 统一经营 80-140 周边居民 富士康员工 郑州及港区投资者 港区经营者 中端 鑫荣中央金地 12 1.25 1.6 10750 租售结合 30-40 富士康员工 郑州外地及港区投资者 周边及外地经营者等 中端 中端定位项目“小面积、高流量”，中高端定位项目“大面积、低流量” PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售商铺判断市场总结 商业级别： 目前港区在售商业项目多为区域级商业，仅裕鸿世界港引进奥特莱斯为都市型商业； 根据目标消费群体不同，在售商业项目分为中端及中高端级别； 面积区间： 中高端商业主力面积区间在110—150㎡之间； 中端商业主力面积区间在25—40㎡、50—70㎡之间； 平台流量及价格： 目前港区在售商铺平台价格在1--1.3万元/㎡、2—2.5万元/㎡之间。 大面积区间商铺平台流量在1800—2000㎡/月，小面积区间商铺平台流量在4000—4500㎡/月。 业态定位： 在售商铺业态定位以生活类零售百货为主，配套餐饮及娱乐。 经营模式： 多为售后返租，收益率最低8% PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售商铺分析市场总结 目标消费群体： 富士康普通员工及中高层管理者； 项目周边居民； 商务及行政办公人员； 机场流动人群； 置业客户： 郑州投资客； 港区及周边县市投资客； 合作单位（银行等金融机构）； 部分现有商铺经营者 港区拆迁户 经营客户： 港区及周边县城生意人； 郑州市区生意人； 港区商铺拆迁户； 新生创业群体； 品牌商务专业店、礼品店 品牌烟酒加盟店、代理商 PART 3 市场研究判断 市场研究判断经营商业分析 零售百货 餐饮 酒店 PART 3 市场研究判断 市场研究判断经营商业分析 经营业态： 项目周边1公里范围内商铺经营业态主要以餐饮及零售为主。 租金水平： 项目周边1公里范围内商铺租金水平集中在180—200元/㎡.月 PART 3 市场研究判断 市场研究判断写字楼趋势判断个案分析 润丰悦尚 楼盘位置：航空港区机场高速与四港联动大道交汇处向北100米 开 发 商：河南保利置业有限公司 物业类型：