宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析研讨.docVIP

2010年宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析 联合课题组 　 　 2010-11-19　　世界各国经济发展和房地产市场运行的经验教训表明，房地产不仅是城市化过程中的主导产业之一，而且也是一个周期性很强的产业。在房地产周期循环过程中，政府、银行、企业、家庭等不同类型的参与者都要重视时机决策，才能规避风险、事半功倍、持续发展。同时，经济理论和历史经验也表明，房地产周期与宏观经济运行高度相关，具有一定的规律性，可以通过系统的跟踪、研究和分析，帮助各类房地产参与主体更好地把握周期，做好时机决策。　　　　中国房地产业发展的历史还不长，但房地产业对快速城市化和国民经济增长的巨大促进作用已经不容置疑。过去20年中国房地产市场培育和发展的历史表明，中国房地产业也具有明显的周期性，并表现出自己的一些特殊性。近年来，房地产市场的大幅波动进一步昭示了把握好房地产周期走势的重要性。　　　　为了应对房地产周期波动给金融机构和房地产企业带来的挑战，通过专业化的研究成果更好地服务房地产企业，浙江省房地产业协会与中国民生银行地产金融事业部、浙江大学房地产研究中心合作，在2010年开展了《宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析》课题研究，本文摘取部分课题研究成果，供大家参考。　　　　一、国际经济运行跟踪和分析　　　　中国房地产政策变化与国际经济密切相关。1998年加快政府制度改革就是为了应对亚洲金融危机的冲击，培育“新的经济增长点和新的消费热点”。2008年以来，从美国次贷危机到金融海啸，房地产政策和房地产市场也随着国际经济形势一起波动。在日益全球化的今天，跟踪国际经济运行形势，是分析和把握房地产周期的重要基础。　　　　根据当今世界经济格局，要全面跟踪和把握国际经济运行，一方面要关注全球经济的总体指标，另一方面要重点关注美国、欧元区、中国、日本这四大经济体的运行状况。据世界银行统计，2009年全球生产总值约58万亿美元。其中，美国14.3万亿美元，占24.6%；欧元区12.5万亿美元，占21.5%；日本5.1万亿美元，占8.8%；中国4.9万亿美元，占8.4%。四大经济体合计，占到全球生产总值的63.3%，加上政治、科技、文化等方面的影响力，四大经济体在很大程度上决定世界经济的走势。　　　　通过对全球经济和四大经济体的生产总值、进出口、投资、消费、财政、税收、金融、外汇等多项经济指标进行跟踪分析，课题组认为：全球经济正在缓慢复苏，但复苏之路并不平坦。四大经济体都已经进入后危机时代的复苏进程中，经济增长率已经恢复到危机前的水平，如图1所示。同时，发达国家居高不下的失业率、巨大的财政赤字压力以及潜在的通货膨胀压力，都为全球经济的未来走势增加了不确定性。据国际货币基金组织10月初的最新预测，2010年全球经济增长4.8%，2011年增长4.2%。主要经济体的经济复苏已经确立，虽然面临回落压力，但不会出现“二次探底”。 图1????2006年以来四大经济体生产总值的季度同比增长率（%） 　　　　综合来看，世界经济在经历了2008年的金融海啸和2009年各国政府集体救市后，已经进入后金融危机时期，未来一段时间可能维持震荡复苏状态。中国经济在这场危机中受到的伤害较小、恢复最快。2010年1-8月份进出口总额达到1.88万亿美元，同比增长40%，表明金融危机的不利影响基本消除。国际经济运行的上述特征，有利于中国政府及时退出经济刺激政策，更加注重“调结构、重民生”等方面的发展目标。具体到房地产政策，世界经济环境可能有利于政府持续加大房地产市场调控力度，抑制房地产市场过热。　　　　二、宏观经济运行跟踪和分析　　　　作为国民经济支柱产业，房地产业已经成为中国宏观经济运行的重要组成部分，是宏观调控的重点和难点。无论是1997年的亚洲金融危机时期，还是2008年的美国金融海啸时期，房地产始终被作为中国政府宏观调控的重要手段，在关键时期发挥力挽狂澜、或者紧急制动的作用。因此，把握房地产周期必须跳出地产看地产，正确把握宏观经济运行阶段、状态和趋势，深刻体会宏观调控政策的总体目标和具体意图。课题组应用宏观经济学原理，结合中国社会经济特点和政府行为模式，从经济运行和金融运行“两个维度”，构建了宏观经济运行跟踪指标体系，对进出口、投资、消费、财政、税收、金融、外汇等进行了全方位观测和跟踪分析。结果显示，2010年前三季度，中国的投资增速继续回落，消费保持平稳较快增长，出口超预期高速增长，加强房地产调控和逐步退出经济刺激政策取得了显著成效，GDP季度增速、工业增加值增速、PMI指数、CPI和PPI指数、宏观经济景气指数（图2）等指标都在高位出现理性回调。课题组预计，2010年四季度中国宏观经济将运行在“稳定区间”，宏观经济有望在明年实现“软着陆