湘麓国际营销与溢价运营(9P)研讨.ppt

湘麓国际3期阿凡达营销 湘麓国际3期高溢价运营之道 ;【变身营销】;报告体系;本案需要实现的目标;报告体系;嘉盛国际高价之道;嘉盛国际高价之道——【属性变身】;嘉盛国际高价之道——【营销变身】;嘉盛国际高价之道——【价值变身】;本案高价借鉴之道;公寓功能;报告体系;价值分析;项目概况：占地7万平米，总建筑面积21万平米，3期公寓3.9万平米;品牌价值：深圳知名开发商，长沙多个楼盘开发经验，尤其新界的大盘影响力为本案奠定了很好的号召力。;区域价值：麓谷属于大河西先导区发展的源动力，而本案是麓谷与外界沟通的桥头堡;交通价值：尽享城市交通便捷、未来出行质量极高、方便城际客户层面到达 ，而本案属于麓谷交通中轴;景观价值：13万平米麓谷中心公园、5万平米麓谷生态湖，本案三期可和一二期同享;配套价值：项目5分钟步行圈内幼儿园、小学、中学一应俱全，在档次和类型上满足不同客群需求;配套价值：项目10分钟步行圈内有多家中小型医院诊所，5分钟车行范围内有大型医院，医疗配套成熟;配套价值：河西唯一澳洲五星级国际酒店，让本案成为麓谷对外的名片，更激发了本案公寓作为酒店式公寓（投资+自住）、商务办公的多种可能性。;规划价值：退让广场汇聚人流，“集成盒子”式规划布局形成超未来新颖独特的立面形象。;loft;项目价值体系：;楼盘名称;公寓核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目区域内的4大项目。;竞争价值对抗分析：本案五星级酒店最具竞争资本：麓谷公园优势资源，十字路口优越区位，LOFT独特产品，都是本案最大优势;价值小结：;价值分析;■差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策 1月10日，国十一条 （二次房贷首付款比例不得低于40%） 4月15日，国四条（二套房家庭首付款比例不得低于50%） 首套房90平米以上，首付三成 二套房家庭贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 ■停发第三套房贷 ■遏制外地炒房者 限制外地人（没有一年的纳税记录或还款记录）信贷购房 长沙银行以省为单位执行“限外令” ■6月5日：二套房限定标准“认房又认贷” ;变市分析：市场僵持，未来市场走势存在一定的不确定性;;变市背景：变市下，投资需求得到抑制；公寓产品客户群从投资属性客户变成自住+商务属性客户为主。;变市小结：;价值分析;关键词：在具备了一系列成功发展因素的机会下，可以预计2011-2014年五年将成为麓谷工业爆发机会点。;;目前麓谷区域出现了已长沙软件园、麓谷坐标、橡树园等商务办公物业，但仍处于相对较低层次，纯写字楼物业比较稀少。;区域商务典型案例---软件园;麓谷坐标主要以信息产业及服务行业为主，入驻企业17家，整体空置率较高；主要原因是毛坯房需要装修费用，租金水平相对较高，商务配套不齐全。;橡树园主要以先进制造及医药为主，厂房结合办公楼方式，入驻企业20多家，空置率较低；主要原因是能够解决中小型企业需要购地自建的约束。;;市场背景小结：;价值分析;客户审视——研究方法：圈定调研项目，分组进行;客户来源：公寓的客户具有很强的区域性，主要集中在麓谷区域，目前外区域客户一般受价格驱使。; 置业目的：区域内公寓产品以自住为主，主要受价格驱动，有部分商务和投资性需求。;酒店式公寓客户调查;企业名称;员工分类;需 求;商务客户调查;商务客户需求预判：区域大中型企业基本无商务需求。;商务客户需求预判：区域中小型高新企业有一定商务需求，随着产业园的不断扩大，未来中小企业的商务需求潜力更大;小结;价值发掘小结;我们的3期将立足实现多元化功能 集5星级酒店式公馆、商务、居住、商业广场于一体的 酒店驱动型 麓谷央区微型城市综合体;长沙唯一，麓谷酒店式四维SPACE;报告体系;提升高溢价价值——分类打造包装;偏SOHO可能性物业——产品打造;偏SOHO可能性物业——产品打造;偏酒店式公寓可能性物业——产品打造;偏酒店式公寓可能性物业——产品打造;偏酒店式公寓可能性物业——产品打造;报告体系;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺模式：互动式推售，拉升低端产品价值，实现项目天价;模式跨行业借鉴：互动推售策略，在奢侈品领域广为运用。;1# 酒店公寓产品较多;首批推售1#13-32层公寓 (A区域);首批推售1#13-32层公寓 (A区域);首批推售1#13-32层公寓 (A区域);首批推售1#13-32层公寓 (A区域);（正式动工）;报告体系;【四维Space】 5星级双子座大厦;模糊项目公寓居住概念——概念分形;3、形象深化期 推广主题： 炒作S-SPACE概念;1、形象、 调性导入;B /传播策略实施·线上渠道具象;【四维Space】 麓谷央区 5星级微型城市综合体;;;时间：201