郑州惠济区保利项目定位及物业发展建议(深圳泰辰)129页研讨.pptx

保利项目定位及物业发展建议;;;郑州惠济区 惠济区是郑州市6个行政区之一，位于郑州北部、黄河南岸，总面积232.8平方公里，人口20.1万，辖两镇、六个街道办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术产业示范区两个开发区。 惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉 ，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。 ;建立以旅游业为主导，文化创意、高端服务、商贸物流、都市农业和现代工业六大产业为支撑的现代产业体系。 “一中心三带五组团” 高标准规划发展新格局 “一中心”，即郑州市的城市次中心，以天河路与北四环交叉口为中点，在西起天山路东至文化路，南起开元路北到绿源路的11平方公里范围内打造成具有惠济区生态特色的郑州市城市次中心。推进城中村改造和合村并城。 “三带”，即黄河、大运河、贾鲁河三条景观产业带，充分利用这三条河优越的生态资源辐射带动两侧发展的同时，按这三条河对全域的自然分割，按这三条河对全域的自然分割，进行整体规划、分片布局。 “五组团”，即综合商务中心组团、长兴路组团、花园口组团、大河路组团、古荥组团，充分发挥各组团自身的一切优势，进行具体规划发展，形成各自特色。;公路：亚洲最长的黄河公路大桥南北贯通，310高速公路、107国道、江山路（豫68）、大河路、郑花公路、郑州北环道穿境而过； 铁路：是京广、陇海两大铁路干线和107、310高速公路的交汇点，陆路交通呈“双十字”型； 航空：距郑州国际航空港仅20分钟车程。 地铁：地铁二号线北起惠济区中心。 快速路：京广快速路二期将与天河路相连，成为贯通郑州南北的大通道。;惠济区虽对高新技术产业引进有一定的规划但目前产业主要为初级加工及，本项目具有地价低，距离黄河较近的优势，对惠济区相似农业加工、生态休闲类产业有一定吸附能力。未来加大休闲旅游、文化创意、速冻食品等主导产业发展力度。;惠济区房地产开发分析;“群雄逐鹿”，未来片区竞争激烈，如何掌控大局， 树立项目的地位？ 那么，首先了解自己？; 项目处于惠济区??为城市核心辐射范围内，交通便利，区位优势有助于项目价值的实现。 项目目前周边配套不够完善，医疗、金融配套缺乏；但因临近北大学城，教育氛围浓厚，教育机构配套较为完善；;;项目配套：地块周边为北大学城，教育氛围浓厚，有幼儿园、小学、中学等，但商业、医疗等配套设施相对匮乏;项目位置：项目位于滨河路与贾鲁河间，西为桂园路，东为香山路，周边自然景观资源丰富。 ;项目四至：北临滨河路，南至龙源路，东临香山路，西至桂园路，目前道路尚未修通，通达性较差;103;区域属性：;借郑州发展之势，打造未来核心城区的低密度社区； 借区域传统别墅区之势，打造高品质大盘； 借众多知名开发企业之势，炒热区域认知度； “借势造势”，利用以上条件我们项目将会是“稀缺的”、“资源丰富”的纯住宅低密度社区;;黄河湿地板块：传统别墅区域，该区域物业类型种类较丰富，以联排、双拼等低密度物业为主，辅以适量洋房、小高层产品；且主推其旅游资源与度假地产概念，并具有一定交通优势；该区域以第二居所的定位为主，随着城市框架的外延，定位第一居所项目有所增多；主要以森林湖、天伦庄园、天地湾、思念果岭山水等为代表。;低密度产品包含洋房和别墅两种物业类型，接下来我们一一进行探讨！;;;郑州市近两年洋房产品的价格增幅极大，由4500 元/平米涨至8300元/平米，增幅可高达84%。;从以上图表中可以看出，90-100平米的价格最低，主要是受省会高校教师生活园区集中在该面积段，且价格较低；100平米以下的区间，面积越大价格越低，而面积在100平米以上的区间，则是面积越大，价格越高。主要是因为：一、100平米以下主要为刚需产品，产品品质较低，100平米以上的主要是改善型产品，针对的客户群较高端，产品舒适度较大，受客户追捧，价格也高；二、面积较大的产品，附加值较高，赠送面积较大，价格也偏高。;序号;1;地理位置; 面 积 比 例 与 销 售 情 况;项目;户型分析;;成交客户付款方式以银行按揭为主，占比55%，分期付款和一次性付款各占比24%和21%. 成交客户年龄段以30-40岁为主，占比48%。20-30岁区间占比22%。40-50岁占比19%。50岁以上占比11%。 成交客户以个体户为主，占比63%。公务员、企业高管、及固定工作者（主要为医生、教师、银行系统）也占据一定比例。 成交客户的关注因素中，对产品的认可度最高，达到47%，是本项目最大卖点。另外，地段、区位和配套也有一定比例。 家庭结构多为三口之家。 客户区域70%左右金水区，7%二七区，3%左右郑东新区，4%中原区，5%地市，3%惠济，2%管城区。;地理位置;物业类型;联盟新城七期：整体价格变化趋势较大，主要是由于市场影响，