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房地产问答题 问答 AA.土地使用权出让的法律特征： 1.出让的主体具有特定性—县级以上各级人民政府的土管部门 2.出让的客体具有特定性和期限性—一定年限的国有土地使用权 3.出让的有偿性 4.是一种独立的用益物权 BB．获得出让土地使用权的方式： 1.招标及其规则 2.拍卖及其规则 3.挂牌（一般程序：a在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增加规则及增加幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；b.符合条件的竞买人填写报价单报价c.出让人确认该报价后更新显示挂牌公布d.出让人继续接受新的报价e.出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人.） F 下列属于土地使用权出让合同订立原则的是（A遵守法律、法规、政策原则B符合城市规划要求原则C平等自愿原则D有偿原则 ） G. 房地产开发原则是 房地产开发的基本法律原则是指城市规划区国有土地范围内从事房地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则 (二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则 (三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则 (四)房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则 (五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则 HH 物业管理的原则 (1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则 (2)物业管理公司实行合同聘用的原则 (3)社会化管理、企业化经营原则 (4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。 JJ 基本农田保护方面的法律责任。P285 答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立??的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。 1、简述我国现阶段土地使用制度的特点？43 答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。 2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？113 答：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。②权利的有期性和有限性。土地出让权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？80 答：①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行