第八章饭店投资管理.pptVIP

第八章 饭店投资管理 ;第一节 饭店投资管理概述;(二)饭店投资的特征 1. 时效性 2. 聚合性 饭店投资并不是单一的单元，而是一个由多个单位构成的聚合体。 3. 动态性 饭店投资的动态性是指饭店投资行为从产生到发挥作用的过程是一个动态优化的过程。 4. 可控性 所谓饭店投资的可控性，是指饭店投资行为所产生的效果具有可预见性和可控制性，饭店投资的效果是指饭店投资行为对于投资者实现投资目标以及周边环境的影响程度的大小和效用的正负。;二、饭店投资定位原则 (一)品牌制胜原则 良好的饭店品牌能够帮助投资者树立饭店的良好形象、扩大饭店投资者的影响、提升饭店产品的竞争力，还能为饭店带来可观的经济效益和社会效益，因此饭店投资者应充分利用这一制胜法宝。 (二)绩效优先原则 所谓绩效优先是指通过饭店投资目标来考核饭店投资的效用，以此作为饭店投资定位的根本依据。投资者设计和制定饭店投资方案时，饭店投资目标就被确立下来，它能够清晰地体现饭店投资者对经营收益、持续发展、社会影响等方面的价值诉求，饭店投资最终都是为了实现饭店投资目标。 (三)市场领先原则 随着中国改革开放的进一步发展，投资者的热情被激发起来，国内外投资者开始青睐中国饭店行业，在新一轮的饭店投资热潮中，市场的需求变化永远都是投资者最灵敏的罗盘，也是进行投资定位最可靠的向导。 (四)价值提升原则 饭店投资活动的进行是融入在整个区域饭店行业发展和社会经济发展的大环境中的，饭店投资行为对内对外都将产生作用和影响，而这些相关利益群体的利益是不能被忽视的，它们包括饭店投资股东和饭店经营者经济收益、社区的环保利益、政府的社会发展利益、以及行业竞争者的公平竞争利益等，饭店投资定位应以相关利益群体的价值诉求为依据，以提升他们所能够获得的价值为目的。;三、饭店投资的功能体系 (一)经营收益——基础功能 (二)品牌提升——辅助功能 (三)物业增值——提升功能 (四)纳税筹划——派生功能 有经验的饭店投资者在考虑饭店目前的价值和长期稳定的经营收益之外，更多的期望是能够实现饭店未来的升值潜力，饭店投资作为一种物业投资，是具有较大增值能力的。 饭店投资者通过合法的手段和方式进行饭店投资可以达到减少交纳税款的目的，即饭店投资的合理避税功能。 (五)集散社交——附加功能 饭店投资不仅能为投资者带来今后的经营收益，还能为投资者主业项目提供提升品位、营造交际场所的功能。;第二节 饭店投资理念 ;(一)饭店投资价值取向 饭店投资价值取向一般以政府、社会、行业、饭店、投资者五个方面利益的五元价值取向(如图8-3所示)。;二、饭店主要的投资理念 (一)绩优长线理念 绩优长线理念，即投资者在选择投资饭店时除了要选择实力强或者成长性好的饭店之外，还要有长远眼光。选择投资饭店，是在确保投资在安全性、流动性和收益性的原则上进行运转，投资的重点在于选定业绩优和成长性较好的饭店作为首要的条件。 (二)顺势而行理念 随着经济的不断发展，竞争越来越激烈，饭店投资者要感觉敏锐，及时捕捉市场机会，借用一切可以借用的事件、资源、契机等，来发现和利用市场机会，谁先铺捉到市场机会，并迅速付之行动，谁就会在投资竞争中赢得先机。采用顺势而行投资必须确保两个前提：一是涨跌趋势必须明确；二是必须能够及早确认趋势。 (三)区位优势理念 地段区位应该说是投资饭店应考虑的首选因子，投资饭店的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定饭店公寓的投资价值，好的区域，比如北京的CBD和中关村区域都是比较理想的饭店公寓投资区域。反之，若饭店所处的地段差强人意，饭店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。 (四)环境优越理念 当前国内外引资竞争日趋激烈，其中，投资环境的竞争已成为引资竞争的关键，投资环境的持续改善备受各国政府的高度关注。各 (五)安全保障理念 首先 ，开发商的实力 其次，饭店的品牌实力;第三节 饭店投资的盈利模式和投资策略;(三)资本运营盈利模式 饭店资本运营盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本运营要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和饭店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。 (四)品牌创新盈利模式 品牌创新盈利模式是饭店长期盈利的最佳模式，饭店品牌的发展和创新可分为3个阶段：饭店品牌塑造、饭店品牌扩张、饭店品牌维护。 (五)集团建设盈利模式 饭店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是饭店盈利的主要模式之一。与单体饭店相比，降低运营成本、网络建设