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城市经营之大岳观（二十六） 突破传统良乡物流基地建设实现创新 □大岳咨询 按照狭义物流的概念，物流基地规划中难于突破仓储、加工和配送的概念，而单位土地面积上仓储、加工和配送产生的增加值远远低于城市土地的平均水平，从而导致物流基地的发展陷阱。 2005年2月，大岳咨询公司完成了北京西南良乡物流基地战略规划，从广义物流角度探讨了促进物流基地发展的方法。 传统理念限制物流基地的发展 北京西南良乡物流基地是北京市物流体系的重要组成部分，也是市商委重点规划的北京市三大物流基地之一，位于北京市西南良乡卫星城西南部，北起良坨铁路，南至北京城市六环路，西起京石高速公路，东至107国道，总占地面积约为3平方公里。 由于定位不准和经营粗放，国内很多物流园区在建设过程中出现了空置率高、增加值低的现象，导致大量投资难以回收，不但没有带动区域经济发展，反而成为地方政府的一大包袱。为此，房山区政府决定按国际惯例运作良乡物流基地项目，在项目的起始阶段就引进专业咨询公司进行战略规划研究，大岳咨询公司很荣幸被聘为战略顾问为北京西南良乡物流基地进行战略和运营模式的研究。 项目小组首先对项目进行了诊断和分析后发现，物流基地普遍存在三大矛盾：定位与实际运作的矛盾，社会效益与区域经济利益的矛盾，短期利益与长期利益的矛盾。这些矛盾形成的原因是错综复杂的，必须有所突破才能从根本上解决问题，实现各种相关利益者共赢的局面。通过综合分析，咨询小组提出“打破传统物流观念束缚，放眼区域经济发展，通过广义物流概念解决深层次矛盾”的战略构想。 国家标准物流术语对“物流”一词给出了标准定义：物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行有机结合。在物品流动过程中，其所有权不发生变化。按照这样的概念，物流基地只能以仓储、流通加工、信息服务、中转、配送等作为其主要功能。 2002年全国每年货运量为148亿吨，其仓储和流通加工的增加值只有292亿元，平均每吨货物在物流基地的增加值不足2元。良乡物流基地处理能力约为3000万吨，参照全国狭义物流创造增加值的平均水平，良乡物流基地创造的增加值只能在6000万元左右。按照税收占增加值的20%估算，良乡物流基地每年创造的税收不足1200万元，平均每平方公里创造税收400万元，远远低于北京市建成区每平方公里土地创造税收6000多万元的平均水平，这样的数据对于房山区政府在财务上是无法接受的。 另外，从用地的性质看，物流基地按工业用地出让。按照良乡目前的实际情况，如果考虑到代征地，土地变为熟地后，每亩成本在56万元左右。而房山区的工业地价在22万元左右。工业用地的低价是以未来的高税收为前提的，但按照狭义物流的定义，物流基地每年创税会很低。因此，良乡物流基地在建设和经营过程中都将是房山区政府的包袱，良乡物流基地只能是纸上谈兵。 打破物流基地规划的僵局 国内外许多物流基地的建设都被看作是城市基础设施的组成部分，由政府直接投资，并不考虑其盈利性和直接经济带动力。物流基地主要解决的是城市交通、城市环境污染以及提高城市物流效率，增加城市竞争力的问题。 采用这种设想，市政府应该是良乡物流基地的投资主体，并且承担物流基地建设过程中的亏损（据估计高达6亿元）。但从目前的投资体制和市政府的财政实力来看，市政府直接进行投资建设是不现实的。在这种情况下，房山区政府还必须完成两个任务：一方面要完成物流基地的基本物流功能建设，以使良乡物流园区成为北京市核心物流体系的重要组成部分；另一方面站在区域经济发展的角度，物流基地的建设和运营要考虑投资与收益的平衡，同时还要尽可能地提高物流基地单位面积产出和单位面积税收。 为解决房山区政府面临的问题，咨询公司在战略设计中提出突破狭义物流的建设内容，引进广义物流的概念，以实现市政府物流基地建设的既定目标，同时也充分考虑区政府物流基地收支平衡的要求，使物流基地成为房山区新的经济增长点。 广义物流既要实现物流价值链的延伸，把物流的内含扩展到采购端和配送端，同时又强调物流和商流的相互融合。如何站在园区内外生态经济循环发展的角度，解决商流和物流融合的问题，是将相互矛盾的利益需求转为共赢局面的关键所在。商流的本质是物品所有权的变更，如果把所有权的变更引入到物流基地中，那么物流基地就不再是狭义的物流概念了。这样物流基地的物流范围将包括物品发生流动的所有活动，即包括所有权变更的商业活动，也包括所有权不变更的狭义物流活动。概念上的突破，为物流基地的策划和发展提供了广阔的空间，物流基地总体资金平衡问题也随之基本得到解决。 这种概念的突破得到了区领导和基地经营者的积极支持，其可行的前提是得到规划的认可。良乡物流基地的规划用地是仓储用地，在仓储用地出让环节执行工业用地价格，在这样的土地规划概念