商业地产开发经营和管理(135页)概述.ppt

商业地产开发经营和管理;姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。 从事房地产近20年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、 “中医药国际服务贸易总部基地” 、“万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国???外公认的实战型专家。;开发商业地产的五大好处： 1、改变企业经营结构 2、增强企业稳定性 3、可以帮助企业抵御风险 4、可以无土开发 5、可以平衡税收 但是商业地产的技术要求很高，于是，我们想到了商业地产学习。;一、商业地产概念二、商业地产的一般类型三、开发形式四、开发顺序五、开发流程六、盈利模式 ;一、概 念;1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。;3、商业地产两种开发模式 一是产品性开发 二是资产性 (持有物业)开发;4、商铺和住宅的差异;5、基础知识 — 五个差比;二、商业地产的一般类型;1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、 商住办组合、 工商办住组合等。;（二）商业形态分类 ;（三）产品类型 ;三、开 发 形 式;1、房地产开发形式 （以万达为代表） 2、金融资本的投资形式 （以深国投为代表） 3、店铺经营的形式 （以百联为代表） ;企业名称;企业名称;4、国内商业地产的开发模式比较  （1）万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不成功的万达； （2）华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； （3）华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。;中国商业地产模式的检讨: 成功模式的评价成功企业的特质现有开发模式的不足中国商业地产前景与模式探索 ;结论:综合开发优于单项开发的模式;万达的经营之道;四、开 发 顺 序;;五、开发流程;商业主题;落 实;持有物业开发流程—追求持续增值 ;;六、融资和盈利模式 ;（一）国内商业地产的融资方向和现状;（二）盈利方式 ;2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。;（2）持有 原则：资产优质化、经营实心化;（3）资产上市 原则：资产包装;（三）介绍几种盈利模式;他们为什么屡战屡败？ — 虹桥购物中心案例 ;一、取地攻略二、市场分析方法三、定位技术四、开发技术五、商业地产策划六、招商技术七、营销技术 八、商业地产管理的核心技术九、不可不知;一、取地攻略;1、用地研究2、取地方法3、取地攻略;用地研究：;消费人口;案例检讨1;二、市场研究办法 ;商业规划 商业用地供应和开发类型 规划中的商业项目发展方向；开发类型 建设中的商业项目定位和市场状况;现时的市场状况研究 1、销售市场研究 2、租赁市场的研究 3、商业资源和发展前景研究;案例检讨;三、定位技术;（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性;2、策略定位;3、在行精确定位体系 —商业地产的五维定位体系;（3）建筑定位法 土地利用思路、建筑容积率、密度、建筑分布、主次入口、楼层、配套条件 （4）以招代定法—商业的发展计划 （5）经济(收益)法—以租金来定价;4、定位技术要素;5、定位决策依据;6、定位决策过程;飘摇的思维—南证大厦案例 ;四、开发技术;1、开发方案要素:;一般开发企业商业地产组织架构 ;专业企业组织架构;2、提升商业价值的方法 ;商业用地属性判析;4、介绍一些商业地产规划类型和理念;5、产品设计 ;6、影响商业地产的一些特殊效应 ;（1）商业建筑规划设计原则;商业设计先理念，战略经营要交底。 （规划引导书） 商业建筑不一般，组合设计肯定好。 总平布置可