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如何制定物业产品定价策略 【内容摘要】随着物业市场的进一步规范化，发展商将不得不面对“微利时代”的来临，因此价格策略的运用将显得更为重要，当今物业新产品不断推陈出新，物业商品的交换即楼盘和货币的交换必须有一个价格尺度，才能满足买卖双方的利益要求，因此，价格是达成活动的工具。当前价格竞争仍然是企业竞争的主要手段，所以，制定一个很好的定价策略是发展商运筹帷幄的手段之一。本文主要从物业产品的价格及影响因素，和物业的定价程序进行阐述，主要说明如何制定物业产品定价策略。 【关键字】物业产品 定价 一、前言 近年来，随着房地产市场的不断发展，楼盘销售竞争也日趋激烈，注重楼盘品质与品牌的整体营销策划，是一个物业能否取得成功的关键所在。现代营销围绕以人为本的服务宗旨，最大限度地满足消费者的有效需求，房产营销策划涵盖选择地块、设计造型、配套实施、环境布局乃至物业管理的整个过程。而如何制订产品策略是营销之灵魂。 二、物业产品的概念及特征： （一）物业产品价格的概念 物业产品价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。通俗地来理解就是指消费者为获得物业所有权或使用权所支付的货币数目。 （二）物业产品价格的特征 物业的效用、供给的相对稀缺性以及对物业的有效需求，是物业形成价格的基础。比如说一段时间内的物业供给量，供大于求，那么物业产品相对于同期时间产品多些，那么消费者对物业产品的选择性大，发展商之间竞争就较激烈，那么物业价格就会形成差距，可以进行比较。所以，物业是一种特殊商品，其敬爱个与其他商品价格是、相比，具有以下特征： 1、物业价格实体基础构成双重性。物业价格一部分来源于物业建筑物建筑投资价格，另一部分来源于物业的土地使用价格。它是物业商品价值和地租的综合表现。简而言之，就是指消费者所购买房屋的价格是发展商与政府拿地价格以及建筑房屋所投资价格相加的均摊费用。 2、物业价格具有明显地区性。也就是现在人们所说的买房地段性的差别，例如我国沿海和内地，大城市和小城市，市区和郊区我物业价格差别就很大。 3、物业价格是关于物业权属利益的价格。在交易过程中，除了物业实体本身的价格以外，还包括该物业所有权、使用权及其他权属利益，同宗物业，转移的权属利益不同，就有不同价格。比如房屋进行租赁、出售的价格不同，进行商业、住宅的价格有所不同。 4、物业价格具有趋升性。随着开发商对土地的利用，提地的数量会只减不增，所以提地本身就有所限制，所以物业价格上升空间非常大。 5、物业价格形式的多样性。物业种类繁多，用途不一和交易形式不同，促成你物业价格形式的多样性。 三、物业价格的影响因素 1、筑物本身的基本条件 建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况；直接影响其效用的发挥，它是评估房地产价格的基本考虑的因素。如： 房屋的面积、结构和装修、建筑物的设计及设备、工费用和质量、筑物与其环境配合状况、筑物完损程度、房屋折旧率、位置 、使用情况等。） 2、自然条件因素 地理位置 地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同，价格有较大差异。 地质条件 地质条件的优劣，直接关系到地面建筑和地下设施的种类，影响到建造成本和建造的难度。 形状与面积 地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地，由于不利于土地的有效使用，价格较低。在特殊情况下，面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低相邻大面积土地的利用价值，于是相邻土地使用者为求其最佳利用，则可能不惜以高价取得。 其他情况还有日照、风力、风向、温度等。 3、人口因素 人是房地产最终的享用者，所以人口的数量、素质、分布及家庭规模等方面与房地产价格有关。如人口数量、人口素质、家庭规模等情况。 4、政策因素 国家政策是影响物业价格的关键因素，房地产政策是否宽松直接影响房地产市场运行，进而影响房地产的价格。 5、政治因素 政治因素是指社会政局稳定及有关房地产的产业政策等。由于物业属于不动产，使用期限长，投资额大，人们一旦把资金投资放进去就需较长时间才能回收，政局的稳定直接影响人民置业投资的信心，间接影响物业价格的变化。 6、其它因素：社会治安情况、交通管制、房地产投机、城市化、心理因素、讲究门。 四、如何制定物业产品定价策略 通过对物业价格特征级影响因素进行分析，物业产品定价主要取决于市场定位和发展战略。而物业制定产品定价策略主要程序如下： 物业开发→市场分析→市场细分→分析目标市场→产品定位→产品规划→产品定价 （一）市场分析 市场分析是产品策略的前提和基础，应仔细比较个案产品在市场环境、市场区隔、价位、平面、造型、规格、面积是否符合消费者所需。它的工作项目包括下列各项： 1