工程管理(暖通空调、给排水设备管理运行及维修保养)概述.ppt

工程管理暖通空调、给排水运行维修保养;金碧物业地区分公司组织机构图;工程维修部框架结构;工程管理在物业管理中 的地位及作用;2、工程管理在物业管理中的作用 工程管理是现代物业管理不可缺少的重要组成部分。只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理在物业管理中的作用主要表现在以下几方面： ⑴物业的工程管理是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障； ⑵物业的工程管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证； ⑶物业的工程管理是城市文明建设和发展的需要； ⑷物业的工程管理能强化物业管理企业的基础建设。 ;工程管理范围;5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。 6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。 7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。 9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。 10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。;物业工程管理;给排水系统主要包括室内给水系统、室内饮水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。 消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。 暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑通风、空气调节系统及冷源等。 供配电系统主要包括低压配电系统、自备发电系统、建筑照明、建筑防雷等系统。 智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、智能停车系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼宇电视系统、综合布线等。 电梯系统主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、扶梯等。 ;第一部分 暖通空调系统; 暖通空调系统的维护与管理;中央空调系统的内容一般主要包括以下几个方面： ⑴中央空调系统的基础资料管理 ⑵中央空调系统的日常操作管理 ⑶中央空调系统的运行管理 ⑷中央空调系统的维修养护管理 ⑸中央空调系统的应急处理方案 ;二、中央空调系统的简述 建筑空调系统的基本组成形式可分为三大组成部分，分别是：冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统。但空调系统在一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断创新，利用自然界给予人类的丰富多彩的能源形式，在这三大组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目前较常见的中央空调形式有：⑴风冷（水冷）热泵机组+空调末端形式⑵水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末端形式⑶溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式⑷水源热泵机组+空调末端形式⑸风冷管道式空调系统形式⑹多联机空调系统形式 ;;热水锅炉和散热器（暖气片）;;热水锅炉的运行和保养;二、启动热水炉供应热水1、合上配电开关箱内的开关，给锅炉送电。时间继电器开关拨至ON位置。2、将锅炉电控箱面板上的温度控制旋钮设置到70度。3、按锅炉电控箱面板上的开关到“ON”位置启动锅炉，此时电源指示灯（红）亮，锅炉的风机应该运行，约45秒，燃烧器点火，此时指示灯亮（绿），完成启动过程。4、打开与启动的锅炉相对应的热交换器一次循环水泵管道上的阀门。（只启动一台锅炉的情况，则关闭另一台热交换器的冷水阀）。5、将一次循环泵的转换开关转到“自动”位置，启动与锅炉相对应的水泵。6、检查热水罐上的温控器是否设定在60∽65℃。7、打开回水泵管道上的阀门，按电钮，启动任意一台回水泵。;三、运行管理及注意事项1、经常检查自来水压力、锅炉补水箱水位、石油气压力、锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求：补水箱水位不超过玻璃水位计一半。锅炉内水温70∽80℃。热水罐内水温60∽65℃。2、经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现锅炉故障指示灯（红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。3、在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应超过60℃，如温度低于55℃，则要检查原因，如果是热交换器结垢，则需要清洗处理。4、两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。5、接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时每2小时记录一次。6、如需锅炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的启、停时间，开关拨到“AUTO”（自动）位置。此时应关掉相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水泵。;7、如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加水后，必须将管道内的空气排干净，否则循环泵或回水泵不能工作。 四、停炉操