宏观调控可从调节投资置业系数CIP入手.docVIP

PAGE  PAGE 4 宏观调控可从调节投资置业系数CIP入手 ——发现投资置业系数CIP=（0，4）的经济学意义 金小明（浙江东方职业技术学院，温州 325011） 中图分类号：F213.3??? 文献标识码：A摘 要：近年，面对楼价飙升，政府、专家、老百姓都在思考社会政治原因或建房造价、土地增值因素，抱怨中不得其解。殊不知，物价除成本价外，还有购买力牵引而成的计划价。计划价的理论依据是计划消费市场生产模式，规律依据是力-消-产顺序周期律，操作依据是抓消费促生产。作为对价值规律的修正，其实楼价沿成本价随着供求关系波动，下限是价值，上限是巨富群体的购买力。CIP作为投资置业系数透示了贫富状况反映了购买力，因而与恩格尔系数相关，也同基尼系数相关。CIP=（0，4]的发现恰好破解了国际上流行的房屋均价等于社会月平工资三倍的经验值，由CIP建立的楼价调控公式揭示了近三年楼价之所以飙升同GDP十多年来高速增长积累相关，属补涨性质，但每平方米万元楼价无疑是由垄断炒作形成，属不合理物价。顾名思义，楼价调控公式说明楼价趋势可以测算应当调控，衣食住行中住关系到民生大计不能完全市场化，从而为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术，向社会推出了检验楼价是否合理的CIP数据标准。 关键词：投资置业系数（0，4]；楼价调控公式与楼价趋势测算；楼价与GDP呈正比关系；投资置业系数与恩格尔系数 引 子 为什么楼价越调越高，现楼价过高真是困扰人们生活的主要原因吗？投资置业系数CIP的发现揭示出：如果剔除官商炒作因素，我们一致感到现在的楼价不合理是片面感知，而垄断行业垄断价格垄断利润乃至洗钱的存在和劳动者工资太低等情况使贫富差距迅速拉大才是造成楼价太高工资太低，以致经济虽大发展人们却感到越加不如从前的关键原因。继续大力发展经济，实现高且超前的消费，恢复绿色GDP、劳动者工资、楼价为龙头的物价之间的自然平衡关系并使之协调发展应是政府调控经济的方向。因没有CIP，近来政府调控楼价只能是东一榔头西一磅。 《价值工程》杂志2007年第8期刊登了一篇《试建立楼价??控公式》的文章，其中引人注目的是“发现投资置业系数CIP=（0，4]”。文章认为，房地产除成本价外，更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系，称这个比例函数为投资置业系数。在中国现行经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。有了这组常数范围，人们就能判断反映经济水平的真实楼价是多少，而由炒作提升的楼价是多少，政府就可对楼价作出实时数量化调控，老百姓就能时刻把握楼价市场趋势。CIP似乎在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅从衣食住行的实际全面解决了楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，同时分析了宏观调控为什么可从调节CIP入手。 投资置业系数CIP=（0，4]的证明 根据文章[1]，CIP=24 y÷A÷ζ，楼价BP= CIP×Wa 式中CIP为投资置系数，y工作年限，A为房屋交易面积，ζ为房贷首付成数，Wa为人均月收入。 据此二式，则购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为： A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元） 按照国家现行规定，银行按揭贷款购房者首期付款最低为所购房款的30%，即 90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元） 根据人类生活的实际安排，设人生平均工作年限不少于30年，则工作早的人可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭还贷最长期，包括支付房贷本息、契税和手续费。中老年购房的，通常是已发财或有一定经济基础的人，其经济状况通常好于工作刚满5年就购房者，则 5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元） 联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa 所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222…… 购房者通常是已婚或行将结婚者，据男女分工差异的实际情况，不妨设妻子收入为丈夫的0.8倍，则夫妻双方就业的投资置业系数为 CIP =20÷9×(1.0+0.8）=20÷9×1.8=36÷9=4 显然，生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP