20140830_邳州房地产市场现状_张忠玉论述.pptx

邳州房地产市场现状分析 邳州市宏观市场分析 邳州市房地产市场分析 邳州市房地产板块——新城区板块 分享人：张忠玉 ;;城市概况：位于徐州市东部，经济实力居徐州五县之首，是新兴的工贸城市;城市经济：城市GDP和人均GDP均保持平稳增长，增幅保持在15%左右，2013年GDP为599亿，人均GDP4.2万元，整体经济水平处在徐州市前列;产业结构：二产为城市主导产业，2013年总产值为256亿元，银杏、大蒜、板材三项产业规模全国第一，三产发展较快，其中交通运输为三产主要构成;消费分析：近几年社零总额保持稳定增长，2013年达到130.26亿元，居民消费能力较高但意愿不强，2013年收支比为57%;城市化进程：户籍人口稳定增长，常住人口保持稳定，2013年户籍人口为183万人，常住人口约143万，市区人口在40万左右，城市化率以每年约1.5%的增幅增长;宏观小结：城市经济以二产为主导，发展水平居徐州五县之首，人口基本保持稳定，城市化进程不断加快，居民消费意愿逐渐增加，对市场有一定带动;;土地市场：年供应与成交量均保持稳定增长，2013年土地供应与成交量分别为442万方、400万方，基本处于供求平衡;建设市场：房屋施工与竣工面积稳定增长，施工与竣工结构稳定，整体建设环境良好;商品房市场：供求结构稳定，近年来供应与成交量均稳定增长，2014年上半年商品房供应87万方，成交62万方；住宅约占商品房总成交量的90%，市场较初级;住宅市场：住宅供应与成交量均保持稳定增长，供求结构平稳，年均去化约100万方，2014年上半年住宅供应76万方，成交57万方;投资环境：近年固定投资及房地产投资均呈稳定增长，房地产开发投资在固定投资中占比8%左右，住宅投资在房地产投资中占比达94%以上;中观小结：土地、商品房及住宅供求结构保持稳定，供应与成交量逐年稳定增长，房地产整体环境良好;;;整体板块格局：整体分为四个板块，板块间以城市资源和配套为主导，存在价值梯度，其中新城区占据市场第一梯队 ;邳州市top20排名： ;邳州市top20排名： ;城西板块：板块受城市旧城改造规划影响，目前暂无新楼盘推出，仅少量楼盘分布在原政府规划区周边，价格实现不高;主城???板块：依托城市成熟配套，板块内楼盘以中高档为主，价格实现较高，目前在售楼盘多分布在老城区向新城区过渡地段;;区域属性：新城区位于邳州城市发展主轴线上，是依托生态环境打造的市政新区及现代化中心城区;区域配套：市政府搬迁带动新城区各类配套的发展，目前板块内医疗、教育、商业及生活配套趋于成熟，且本身具备良好的生态配套，板块发展潜力巨大;板块楼盘：板块内楼盘以中高档为主，多为中等体量以上，容积率集中在1.5-2.5，本板块是市场供应最集中的板块;物业类型：小高层、高层为市场主流产品，沙沟湖周边项目因占据生态景观优势，打造有别墅产品 ;梯户比：小高层产品以11层为主，目前市场上已出现最高为33层的高层产品，梯户比以T2、T3为主，少量T4;去化分析：年去化量约60万方，单盘年均去化约3—4万方，个别项目因品牌、地段或生态景观资源实现较快去化;库存：目前剩余存量约为58万方，按板块年均去化量计算，需12个月的去化周期，整体供求平衡;主流产品：主流产品集中在110-144面积段，其中120-130的面积段成交量最大，占比达35%以上，90平以下的面积段供求较少;;价格实现：板块内高层、小高层均价在4600元左右，个别项目因地段或生态景观资源优势实现较高溢价;;典型项目—阿尔卡迪亚文承苑：上市房企建设的现代人文社区，因受规划利好且交通便利，配套资源良好，成为新城北区主力去化大盘;典型项目—金御蓝湖：依托沙沟湖生态景观资源及靠近市政府的区位优势打造的新城中心区楼盘，借助项目交通便利优势及多层产品打造实现较高溢价;典型项目—东方帝景城：本地品牌开发商打造的城市大盘，借助项目新老城区结合区的地段及配套优势实现快速去化;板块小结：受市政规划利好及市政府搬迁的带动，新城区板块内各类配套日益成熟，结合良好的生态资源，板块房地产发展较快，供求均占市场总量约50%，是城市房地产发展的主流板块;谢谢 Thank you