策源国际城营销策划提案免.ppt

;Chapter One;一、宏观背景;（一）、宏观经济信号;总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入 ;（四）、上海公寓市场;二、上海楼市发展趋势;（一）、上海楼市发展趋势——土地供应;土地供应集中浦东，而浦东供应集中中环 ;【市政高度：世博展区建设规划带动板块交通等配套】;上海土地供应趋势;三、项目市场定位;（一）、市场定位依据;“竞争中求发展” 必须寻找和周边板块差异化， 同时立足万科，寻找互补共荣，整体开发的方案;（二）、项目市场定位 ;条件之一：多区域交汇中心;条件之二：立体大交通圈概念;项目周边未来商业格局;北　蔡; ; 自身板块的价值被充分认知, 区域交通条件改善后，具备实力的品牌开发商引入。商、住、办一体的高端物业，提升了区域地段价值，快速生成新的城市中心，继而吸引大量外区域高端人群入住，最终形成双向互动。 作为对比，体量高达百万方的中远两湾城项目，完全具备了造城规模，由于未意识到项目开发对于城市中心再造的意义，在成功导入了大量居住人口的同时，忽略了商业、酒店、办公等综合物业开发，成为项目开发的最大遗憾。;自身商业运营 市政交通完成 商贸客户引入 新城市中心形成;新城市中心论;Chapter Two;一、市场空白点捕捉;1、世博格局下市场空白点;;（二）、中环周边板块开发格局;观察一：【长宁古北】;观察二：【闵行古美】;目前开发：E区中高级公寓 ;上海70/90目前供应特点：;客户调研：;3、中环带开发趋势;三林共5块地块开发，加上新里程等;大户型机遇;整体房地产市场70/90政策的影响： 未来 90㎡以下小户型产品同质化竞争激烈； 中环区位·创新型小户型产品具有较强的市场竞争力;二、目标客户研判：;东中环百万方超级大盘，决定了——我们的目标客群必然为全市导入 “新城市中心”定位的意义——新城市中心必然能带来客群换血；;主力圈一：以中环交通动线作为依托导入的客户 有意围绕中环带置业的全市中高端人群，重点人群包括浦西卢湾、黄浦、徐汇、闵行及浦东北部。 中环、世博----弱化浦西浦东置业界限； 中环、新城市中心定位——驱动特定需求者； 品牌开发商、 舒适型产品定位主力——驱动特定需求者； ;主力圈二： 以百万规划及产品类型导入的客户 浦东高端产业人口支持的（张江、陆家嘴、金桥以及当区客户） 浦东目前缺乏形成具备完善商贸、居住等一体化为整体特色的板块；碧云、针对外籍高档聚居区；联洋没有形成完善的商业体系； 新城市中心的定位；必定能吸引陆家嘴、张江工作或生活的有着强烈的改善性需求、并对城市成熟度的居住氛围需求的客户。 此外；项目新城市中心的远景展现、本区及南部南汇当地客户也将成为项目客户组成的主要部分之一。 ;发展圈：以成熟社区氛围及社区文化为导入 的客户 选择浦东，看好世博、具备强大的购买能力，注重社区国际化氛围的客户。(港、澳、台客户或有国外生活经验华人及外籍人士) 新城市中心的定位；新城市中心的成长潜力；新城市中心远景显现；品牌开发商的吸引对在上海工作、定居的此类人士必然有着强大的吸引作用。同时，此类购房需求中也包含着通过购买本项目实现其对万科品牌的产品置换的内部升级的需求。;（三）、目标客户定性;（三）、目标客户定性;（三）、目标客户定性;（四）、客户需求总结;三、项目定位;　对城市繁华度的需求 　对配套的要求由社区型向商圈型配套转移 　对社区生活空间高标准、生活氛围纯熟度的需求（交通便捷，生活、娱乐便捷，居住舒适，氛围高尚、纯粹） 　对居住空间成长性的需求;;四、产品规划;;（一）、整体规划原则：;;（二）、户型：;大型集中绿化;2、户型设定;2梯4户——2房+2房;（2）、大户型功能打造 ;（2）、小3房功能打造 ;3、户型附加功能 ;（三）、装修：;;（2）、房;（3）、功能间;窗： 采用高级双层中空玻璃、粉末喷涂铝合金窗;（5）、大堂装修说明　;大户型：入户大堂的设计需走沉稳路线；并强调空间的私密感。服务区与等待区也需要有各自独立的动线，使服务的行为不与业主的等待、会客行为相干扰。 ;2、全方面智能化;（四）、立面;（五）、服务――管家式专属服务 ;2、建立专用信息档案，提供全程式管理，一站式服务 为更好的服务每一位住户，服务中心建立了完善的住户个人信息库和信息档案，当中记载着住户的相关信息，包括住户提出的问题、问题处理的进度、具体联系人及联系方式等。通过熟悉住户的每一个需求，为每位住户提供一站式服务、全程式管理。;设立多元化服务为目标的物业管理体系 　—人本管理— 　　以提供优质服务和以人为本