第6章房地产经济周期理论2015-简1课题.ppt

第三篇 房地产市场的宏观分析;第6章 房地产经济周期理论; 房地产经济周期理论研究的意义： 从政府来看：把握房地产经济周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采取适当的宏观经济政策，避免房地产业发展过程中的大起大落，使房地产业的发展更好地与国民经济相协调； 从企业来看：认识房地产经济周期的规律性以及市场需求的趋势，可以更主动地适应宏观经济形势的变动，在市场经营中掌握主动权，避免由于周期性波动带来的损失。;房地产经济周期理论内容主要包括： 房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及特征 房地产经济周期的类型 房地产经济周期产生的原因 房地产经济周期与国民经济的关系 计量、监测房地产经济周期的方法等;经济周期的概念 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。 ;;;;;;6.1 房地产经济周期的一般理论;6.1 房地产经济周期的一般理论;6.1 房地产经济周期的一般理论;1978-2014年我国GDP总值及增长率;1978-2014年我国GDP总值及增长率;经济周期的发展阶段;高涨阶段 是总需求和国民经济活动的上升时期，同时伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润水平等的上升。 低落阶段 则是总需求和国民经济活动的下降时期，同时伴随的是国民经济其他变量的下降。虽然各个变量上升或下降的速度和时间先后有很大差异，但在经济周期的扩张阶段或低落阶段相应的上升或下降的趋势是十分明显的。;6.1 房地产经济周期的一般理论;6.1 房地产经济周期的一般理论; 房地产市场周期，是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。 房地产市场周期则侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。 ;6.1 房地产经济周期的一般理论;周期顺序;6.1 房地产经济周期的一般理论;建筑面积约200平方米，四室两 厅两卫，有一个车库，前有绿地， 后有院，占地约1亩，价格20万 美元（加州中部） --中等偏低阶层的商品房 （2007）;6.1 房地产经济周期的一般理论; 从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923--1925年的繁荣期，历时20--22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期--1918年繁荣期--1920年衰退期；从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。 此后从1955年繁荣期经1964年衰退期后再进入1972年的繁荣期，历时18年。 … …　　　　从以上实证资料可以看出，美国房地产业大致按18--20年的频率完成一次周期循环波动，是按著名的库兹涅茨周期模式(18--20年)进行的。 ;6.1 房地产经济周期的一般理论; ; ;香港;香港;香港; 由于楼价的涨幅要远小于地价的涨幅，故对于地产商而言，购地成本较高，加上香港政府鼓励拆旧建新，因此，在老商业区拆旧建新成为开发商的重要选择，另一方面，为了降低地价成本，楼房开始向空间发展，一些11层以上的楼房开始出 现，这些楼盘现在不算什么，但在 当时，却具有革命性意义。 　　在地产市道繁荣的情况下，大 量的开发企业出现（当时的香港习 惯称房地产开发公司为置业公司）， 银行也开始积极进入房地产行业。;衰退的原因 ☆投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限； ☆楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等； ☆政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚； ☆部分游资逃离出香港。;香港;香港;香港;香港;香港;香港;香港;香港;香港;香港;☆香港的房地产平均以8至9年完成一次周期波动。周期最短的约6-7年，最长的历时9-10年。 ☆土地资源的稀缺性、房地产资本的高度集中与垄断运作，形成了香港特殊的供求关系。 ☆ “炒楼花”制度加大了房地产的投机性； ☆近60年来，香港人口由60万增长到600多万。人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。 ☆香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。 ☆外向型经济模式,对世界经济、政治变化敏感。;6.1 房地产经济周期的一般理论;台湾的房地产行业大体经历了6个阶段： 第1个阶段：1961年以前的不活跃期 第2个阶段：1961-1971年的行业孵化期 第3个阶段