二期商业经营管理方案精编.doc

西蒙奈伦物业公司2014年度二期商业物业服务方案 呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司 二〇一三年十二月十三日 第一章 二期商业早期介入实施方案 二期商业将于明年开工并于11月1日交付使用，作为商业来讲，尤其是明年在以项目为中心的周边将有很多商业项目开工或竣工。要想立足并脱颖而出，一是在商业定位上要符合未来发展需求，二是在硬件上具备竞争能力，三就是物业管理服务所能够满足的客户需求。客户来消费，要的就是购物环境好不好，停车方不方便，有没有为客户提供更优质的服务，比如说：婴儿车、代送物品、引导性购物等等这些软性条件。 商业物业管理主要分为2大块，一是常规性物业管理（指设施、设备、环境卫生、秩序维护等）二是满足客户消费需求的服务性项目。就像五星级酒店一样，客户入住一是看硬件好不好，二是看酒店服务怎么样。我们的商业客户一来到西蒙奈伦广场车辆引导停放、导购指引介绍服务就开始了，让您在整个购物过程中处处感受到方便、快捷、舒适的感觉，出门时您所购商品需要存放还是代送都会服务到底。 要想实现上述目标物业公司在2014年早期介入阶段就要把这些全部都考虑进去，首先要做的就是从客户消费角度出发把应完成项目建设硬件的建议和意见得到落实，再根据商业的具体商户情况制定软性服务方案并逐步实施。如何打造星级商业物业服务，就2014年物业早期介入的重点做如下几个方面的概述： 图纸会审阶段：一般会审大多从施工角度考虑，对后期使用考虑相对少，更别说打造高端细节上的设计方案会更少，所以物业在图纸会审阶段一定要从后期使用角度考虑，该加的设施、设备要加，出现可一并兼容的工程就取消单项工程，总之一个原则我是来星级商场消费我有什么需求就应该有什么配套。避免后期发现无法整改或整改造成的资金投入加大，延长时间等。 施工跟进阶段：在施工过程中，一方面监督施工质量是否按照标准执行，一方面协调督促工程进度，另一方面重点通过施工发现需整改或完善事宜及时提出意见或建议在过程中把问题消灭掉。起好监督、管理和发现问题的作用。并要求各单位做好成品保护工作。 交付装修阶段：在交付验收阶段严格按照承接查验规范执行，所承接项目必须完好并完全具备使用条件。接收后在交付使用客户装修阶段要按照物业公司制定的装修管理制度和建设部110令装修管理条例操作。在工程边收尾、客户边装修、物业边管理的三边阶段所有工作能够顺利有序开展，目的在于现场有序、开展工作互不影响、互相配合加快进度，确保无安全隐患发生，确保所有活动符合规范标准，体现物业管理的水平加快实现商业开业的目的。 招投标参与审核：物业公司在早期介入参与所有产品特别是设备方面招投标工作，目的考核产品是否在后期使用能够满足项目需求，是否能够减少后期维护、使用成本，是否达到了物尽其用的效果等等。 配套设施的完善：从图纸会审开始到施工到商户确定，那么针对什么形式的商业定位就要把相应的配套设施考虑进去，比如说停车场系统采取什么形式达到既方便、又快捷又便于管理，景观、休息的凳子、引导标识的设立、甚至垃圾桶的设置等等无数细节。配套考虑的周全、设立的完整、够细才能够为打造星级商业做好基础。 人员的配置方法：要想使物业服务方案得到有效落实，体现物业商业管理水平，人力资源就是重点，所以严把人才关就成了关键，吸纳市场上有着优秀商业物业管理经营的人才，吸纳大学生或年轻人有期待、有目标、有干劲的人员到环节里来充实干劲培养人才。与学校、部队、行业平台等人员集中产生区加强联系来保障一线人员大量的补充，促使所有工作正常开展。 服务方案的制定：目标确定星级商业服务，理念上从客户来到走整个过程感受服务。每一个环节、每一次服务在方案的制定上做好框架，通过介入跟进、了解招商、定位探讨、前期服务的过程不断完善服务的项目和内容来达到最终目标。 人员配置数量及成本支出：物业费用测算是根据设施、设备能耗、养护费用、客户类型和需求服务为依据进行人员定编和费用测算，目前这些条件都不具备。第二章物业服务方案中是按照目前商业定位和行业同水平高端基础物业进行的估算。为了能够相对准确的测算依据，需要待明年开工后通过招商和施工设备招投标定位及现场分析在7月左右提交准确的人员配置和费用测算。 上述工作安排的月度分解计划： 月份计划内容一月1、由贾总牵头组织成立二期筹备小组。2、制定小组年度任务、时间节点及目标并明确分工。3、根据地产商业工程进度计划安排进行图纸会审，会审目的在于设计是否存在缺陷、是否满足使用功能、是否有资源浪费情况等。二月1、确定人员进入二期商业前期小组。2、截止2月底完成图纸会审并提出合理化建议及调整方案（在不增加投资的前提下）。三月1、土建开始施工配合地产公司并从客户角度出发（常态化）跟进工程是否达标并及时督促实施及整改。2、开始收集商业工程施工资料及变更资料从而确保资料的完