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未来杭城楼市的开发热土 公告地块详细解读 　　环城北路167号地块：公告中惟一一块市中心住宅地块 　　地块具体情况： 　　该地块位于下城区,东至永通信息广场、木庵小区,南至水星阁小区、新坝小区,西至水星阁小区,北至杭州汽轮动力科技有限公司，地块出让面积仅39.4亩，建筑限高在96米以内，主体建筑超过75米需编制西湖景观分析报告。 　　可参考土地价格及市场销售价格： 　　由于地块位于市中心的黄金地段，周边目前很少有可供出让的住宅用地，最近可参考的一次土地出让是2006年8月挂牌出让的杭政储出(2006)16号商业(市场展示)用地，该地块位于新华路和凤起路交界处，丝绸市场旁边，环北小商品市场对面，是市中心的黄金宝地，出让面积13792平方米，容积率不大于3.5，最终经过102轮的激烈争夺，红楼集团有限公司以5.81亿元的价格拿下该地块，楼面地价高达每平方12036元，超过3.1474亿元的起拍价近85%。 　　而根据此次公告文件中标明，环城北路167号地块的勾地最低价为92442万元，也就是说地块的最低楼面地价在11003元/平方米，已经接近两年前红楼商业地块的成交价格，而根据以往出让的经验，同一区域的住宅项目其楼面地价肯定会高于周边商业项目。另外，从易居臣信建国店店长李卫星处获悉，目前地块周边住宅大多为2000年之前的老小区，诸如水星阁、永康苑、温馨家园等小区目前成交的二手房价格在15000元/平方米左右，比较新的商住精装修酒店式公寓成交价格在22000元/平方米(根据朝向区别较大)，也就是说，地块出让的楼面均价很有可能会大大超出周边的二手房价格，并带动周边二手房价格的上扬。 　　阮家桥住宅地块：关注度最高 　　地块具体情况： 　　从规划示意图上显示，地块位于万家花城与芳满庭之间，靠近近期即将投入使用的新武林商业中心，地块限高75米，套型比例90平方米户型要占到70%。据悉，滨江房产等房产公司对该地块一直非常关注。地块周边商品房建设如火如荼，申花板块万家花城、芳满庭已全面开盘，西城年华还有最后38套房源即将推出，橡树园、协安·上郡都将在下半年推出。 　　值得关注的是该板块的配套优势：新武林商业中心的开业使申花板块的商业真正从规划走向现实。申花板块的商业规划一度是该区块的亮点，银泰百货城北店及丰潭路沿线富强商业广场(欧尚超市)都是大型商业项目。除此之外，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在方圆百米的区域内，整个区块的商业配套阵容堪称豪华。另外，西城年华、芳满庭的底商也在销售中，均为沿申花路和丰潭路的。 　　历次土地价格及市场销售价格： 　　阮家桥住宅地块位于申花路板块，周边已出让土地及成交楼面地价分别是(按时间先后顺序排列)：2005年9月出让的滨江·万家花城地块(楼面地价分别为2399元/平方米和2806元/平方米)、同期出让的昆仑·橡树园地块(楼面地价为3577元/平方米)、2006年7月出让的华元·芳满庭地块(楼面地价4534元/平方米)、2007年1月出让的世贸协安地块(楼面地价5089元/平方米)。另外，最近绿城拿到的蒋村三块住宅用地也在该区域辐射范围内，楼面地价已经超出了10000元/平方米。 　　再来看一下目前该地区周边楼盘的销售价格，今年5月份，万家花城推出最后一批房源，开盘均价在14000元/平方米左右；而作为申花板块的首个启动楼盘广宇·西城年华，目前公寓销售接近尾声，还有最后一栋房子预计6月开盘，共38套，均为190平方米以上大户型，位居小区中心位置，预计均价13000-15000元/平方米。 　　江干科技园区R21-4地块：与魅力之城仅一路之隔 ? 　　地块具体情况： 　　地块与目前正在热销中的万科·魅力之城仅一路之隔，南至杭州聚英投资管理有限公司，西至浙江环球控股集团有限公司，北至九华路，东至规划九昌路(目前还是断头路)。地块周边目前以工厂居多。房交会期间，万科房产举行的一场论坛中上海公司相关负责人表示，万科曾经计划在魅力之城边上的地块试点工业化生产，但很遗憾的是，这块地最后被其他开发商竞得，因此有业内人士猜测，万科或许还将参与竞价争取这块江干科技园区R21-4地块的开发权，一圆他们在杭州推行工业化生产的梦。 　　目前九堡的最大吸引人之处在于其交通、配套的完善和产业的支撑。交通方面，在未来五年内九堡会成为杭州市最大的综合交通枢纽中心，地铁、长途车客运甚至于城际列车都将在这儿交会形成一个一站式换乘。而配套方面，一大批有远见的商家已经进入，营造了不错的商业氛围。世纪联华、五星电器、肯德基发现了九堡的商机，纷纷入驻九堡，并已经步入了正常的营业，这无疑是对九堡的经济发展潜力最好的认同。杭州恒大陶瓷建材交易市场已正式开业；江干科技园区已引进200多家企业，包括西