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商业培训;;1：商业地产 概述 ;一、什么是商业地产： 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商用地产常规包括有：写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等，现时主流为写字楼酒店和商铺;也顾问11122等等;;;;;也顾问11122等等;也顾问11122等等;1、商业街商铺 2、市场类商铺 3、社区商铺4、住宅底层商铺??5、百货商场、购物中心商铺 6、商务楼、写字楼商铺 7、交通设施商铺 ;商业地产概述;;1;也顾问11122等等;也顾问11122等等;也顾问11122等等;也顾问11122等等;也顾问11122等等;也顾问11122等等;也顾问11122等等;;商业地产3种销售模式;也顾问11122等等;也顾问11122等等;;A、投资客户年龄、人员结构分析 分析： 随着年龄的增加，投资于房产的人也越多，投资者的年龄段主要在30岁至50岁，他们中的许多人都是有家室的，其中参与投资的夫妻，其收入比没有房产的夫妻要高，前者的平均月收入远高于后者平均收入。近85%的夫妻投资者是二人都有月薪或年薪。 ;对策： ? 销售人员要根据客户的年龄、家庭人员结构、家庭收入等条件采用不同的介绍手法。 ? （1）客户年龄大的投资主要目的在于养老，生活上能有一些活钱，但是考虑投资时较为慎重，那么介绍时就应注重开发商的整体实力及良好的配套环境。 ? （2）对于年轻的单身贵族而言考虑到的是经济实力，销售人员在推荐产品时应注重小而经济的商业面积。 ? （3）对于三口之家的投资客户介绍时，应把着重点放在孩子的身上，他们投资的目的大多是为孩子以后的发展奠定一个坚实的经济基础，对此突出以后产品随着孩子的年龄增长，产品的增值也会不断的增加，收益完全可以满足孩子上学、生活的各种经济需求。;B、商业投资客户的前景分析 分析： 房产投资者购买房地产是出于商业目的，是为了让房地产带来利润，不是根据自己的喜好来买，而是根据投资前景来买。;对策： 当向投资商业型房产客户介绍时，应注重商业氛围，客流量，考虑是否靠近商圈，交通是否便利。;C、对商业房产投资客户的财政实力分析及相应的对策分析 商业房产投资、经营的经济能力对于决定商业房产投资、经营的时机十分重要，了解商业房产投资、经营者手头有多少现金以及家里有什么可以抵押的东西，并着眼于他的长期目标，为其设想规划以后的生活蓝图。如：介绍时要注重商业房产的投资是投资者退休后的家庭额外收入的主要来源，从而有利于提高生活质量。;D、商业房产投资客户策略分析 分析： 商业房产投资客户策略选择关系到客户资金回笼的周期、速度、投资风险的大小。因此，在决定商业房产投资以前，必须了解客户的商业房产投资策略。;对策： （1）告诉客户所投房产的升值潜力。 （2）预算商业房产投资、经营的房产将会为投资者带来多少的收入，并为他研究一下过去房产的升值情况以及潜在的出租、出售前景。 （3）提供多种投资付款方式，为其寻找多种担保途径等。 （4）帮助投资者寻找租户和买家等。 ?;怎样博得商业投资客户的信任？ ? 1、为客户降低投资成本 专业的销售人员要能保证不让投资者支付不必要的钱来买房产,并确定合适的贷款银行。（随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款银行、公司的投资利息比较高，而有些银行、公司的投资利息与别的投资利息一样；有的银行、公司则让贷款人把整个贷款作为大的抵押；在竞争激烈的今天，投资者必须货比三家才能减少损失。） ?;2、优质、专业性的优化服务 ? （1）掌握丰富的房地产知识与坚实的技能，提供优质的服务，可以让商业房产投资者集中精力听取介绍。 （2）分析房产资料，并能使商业房产投资、经营对最新的条例了如指掌。 （3）为他估计所投房产的升值潜力，争取最适合的价格。 （4）确定贷款、确定商业房产投资、经营获得专业性的服务，在作出投资、经营决定时，采取明智的选择:。 ;3、为投资客户寻找准客户 根据投资客户的需要为他事先寻找好准客户群体，有利于减少投资风险！！！;商铺投资收益率四种算法 1、租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。;商铺投资收益率四种算法 2、租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两