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国外及港台地区土地权利制度简介 一、国外及港台地区土地权利的表现形式 　　1．西方国家地权的主要表现形式 　　（1）所有权 　　所有权是指土地所有权人依法对土地拥有的最完全的、最绝对的土地权利。所有权是地权最核心的部分。 　　（2）地役权 　　地役权是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地；地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。 　　（3）永佃权 　　永佃权又称为永租权和永借权，是按年向土地所有权人交付租金面长期或永久地使用、收益其不动产的权利。 　　（4）地上权 　　地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。 　　（5）典当权 　　典当权又称为信托特权，即当事人一方将其物的所有权转移给债权人，债权人约定在债主清偿时返还原物。 　　（6）抵押权 抵押权又称为契约质权，即债权人对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移该物的占有，在债务人给付迟延时，债权人有权变卖抵押物以抵偿债务。 2．台湾地权的主要表现形式 （1）土地所有权 台湾“民法”第七十三条规定，“土地所有权，除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于地之上下。如他人之干涉无碍其所有权行使者，不得排除之。”对土地所有权的特定范围的限制，有如“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因所有权之取得而成为私有”。 （2）地上权 台湾“民法”第八百三十二条规定，“称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。”例如，使用他人土地而自建房屋。自造竹园、果园或森林等的权利都是地上权。地上权的续存期可长可短，并可不定期限。地上权人是否需支付地租，由当事人自行协定。地上权也可以成为抵押权的标的物。 （3）永佃权 台湾“民法”第八百四十二条规定，“……称永佃权者，谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或牧畜之权。”永佃权与定期或不定期的农地租赁权限不相同。永佃权人可将其权利让与他人，并可以永佃权作为抵押权的标的物。 （4）地役权 台湾“??法”第八百五十一条规定，“称地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权。”如因自己的土地无路可通，必须借助邻地取得的通行权即是地役权之一。 （5）抵押权 台湾“民法”第八百六十条规定，“称抵押权者，谓对于债务人或第三人不转移占有而供担保之不动产，得就其卖得价金受清偿之权。”在台湾，存在于土地上的权利，如地上权、永佃权、典权等均可成为抵押权的标的物。 （6）典权 台湾“民法”第九百一十一条规定，“称典权者，谓支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权。”这种典权是台湾特有的物权。承典人除占有典产，供自己使用外，在典权存续期中，还可将典物转典，或出租给他人，或将典权让与他人，并可以典权为抵押权的标的物。典权约定期限，不得超过30年。典期届满经过2年之后，出典人不以原典价回赎其典物的，承典人即取得典物所有权。在台湾，典权的性质是用益物权而兼有担保权的性质。 （7）耕作权 台湾“土地法”第一百三十三条规定，荒地“承垦人自垦竣之日起，无偿取得所领垦地之耕作权，应即依法向该管市县地政机关申请为耕作之登记。但继续耕作满10年者，无偿取得土地所有权。前项耕作权不得转让。但继承或赠予于得为继承之人，不在此限。” （8）租赁权 台湾“民法·债编”规定，在不动产上可设定租赁权。例如，土地所有权人将土地出租给他人使用，承租人即取得该土地的租赁权。 二、港台地区及国外土地权利制度的主要内容 l．香港 回归前，香港是英国殖民地，香港岛和九龙半岛是割让的，土地归英王所有；而新界属于租借的，其全部土地的拥有权仍归中国。但通常说，香港的全部土地属香港政府所有，统称为“官地”。1997年中国在对香港恢复行使主权后，虽然实行“一国两制”，保持香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变，依法保护私有财产权，但在 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条规定香港的土地全部属于国家所有。 香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度（也称批租制）（Lease - hold System），香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权（Freehold）外，其余的都只授予租业权（Leasehold）。政府将其土地租与发展商或其他土地使用者，租约规定了土地的用途、土地的租用年限和每年应缴的地租。在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售，承让人得享有租约所载的权益。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。大陆在改革土地使用制度时很大程度上借鉴了香港的这种制度。 香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有，公开拍卖、招标和私下协议三种。与大陆的划拨国有土地使用权获得方式相近的是私下协议。通