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商品楼区分所有权 非法院主管被驳回 　　钱 军 陈 和 　　建筑物区分所有权是一项重要的民法制度，在现代社会高层商品楼越来越多的情况下，这项制度显得日益重要，但我国目前尚未建立真正意义上的区分所有权制度，与此相关的民事纠纷也不在法院直接受理民事案件的范围内。12月22日，随着南通市中级人民法院民事裁定书的送达，一起因建筑物区分所有权引发的确权纠纷终于尘埃落定，原告丛氏兄弟的起诉被终审裁定驳回。 　　原告丛氏兄弟分别居住于海安县城某幢楼201室、301室，并已向房地产管理部门、土地管理部门领取其所有房屋的所有权证和土地使用权证。本案被告程某则为该幢楼房101室(一楼)的房主，一楼均为店面房。丛氏兄弟与程某之间形成了楼上楼下的相邻关系。程某在装修、使用101室过程中，丛氏兄弟与其多次发生争执，并数次闹上法庭。丛氏兄弟对法院已作出的判决不能接受，即诉请法院对商品楼(建筑物)区分所有权。 　　原告丛氏兄弟诉称，被告程某购买的101室与我们所居房屋系楼上楼下的相邻关系，因其人为损坏房屋基础，影响楼房的牢固程度，现请求法院确认我们对被告程某所拥有的101室房屋占用的土地和房屋基础享有共有权。 　　被告程某辩称，原告丛氏兄弟所诉权利应为区分所有权的范畴，该范畴非人民法院受理案件范围;房屋的共有权是依法产生，且客观存在的，并不存在所谓民事争议;因此，原告丛氏兄弟的诉讼请求不应予以支持，现请求法院予以驳回。 　　海安县法院审理后认为，本案所诉涉及居民住宅楼区分所有权问题。根据不动产的使用功能，将建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的区分所有权及各区分所有权人应享有的土地使用权，依法应由相关的行政部门确认，而原告丛氏兄弟已向行政部门领取了相关的权利证书，其应享有的权利均记载在登记簿上，故其权利已得到具体行政行为的确认。作为区分所有权人在建筑物中单独所有权部分以外的其他部分的权利，应为全体居住人共有，事实上亦已客观存在，并为被告程某认可。原告丛氏兄弟所诉请求实质上属于建筑物基础所有权范围，该权利是一种抽象权利，不可能??确到建筑物之中的某一具体部位。由于我国尚无物权法，《中华人民共和国民法通则》对物权的规定又比较简单，故我国法律未对居民住宅楼区分所有权及共有权作出详细的规定。同时，按照我国现行法律的规定，对城市房地产权利的确认应由相关行政管理部门进行处理，因而原告丛氏兄弟所诉争议并非人民法院直接受理民事案件的范围。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的有关规定，裁定驳回原告丛氏兄弟的起诉。 　　一审裁定后，原告丛氏兄弟不服，提出上诉。 　　上诉人丛氏兄弟上诉称，上诉人所主张的共有权是一项具体的权利，而非抽象的权利，这一权利可以被依法确认。本案系确认之诉，属于最高人民法院规定的受案范围。建设部有关规章也规定，异产毗邻房屋的所有人或使用人发生纠纷时，可以向人民法院提起诉讼。请求二审法院撤销原裁定，指令一审法院对本案进行审理。 　　被上诉人程某辩称，上诉人的相关权利已为相关权利证书所记载，故本案不属于人民法院受理范围。一审裁定正确，请求驳回上诉，维持原裁定。 　　南通中院审理后认为，从丛氏兄弟的诉讼请求来看，其所主张的权利性质应属于同一楼宇区分所有人的共有权。由于我国目前尚未在立法层面上建立起真正意义上的区分所有权制度，对于地基的区分所有人共有权亦无明确的法律规定，而对于涉及楼宇底层土地使用权之分配，已有权利证书所确认。因此，丛氏兄弟所诉的争议可由行政管理部门予以解决。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 　　评析：本案主要涉及建筑物区分所有权的有关法律理论问题。 　　建筑物区分所有权，又称为“住宅所有权”、“楼层所有权”，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一所有人享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。很明显，它由专有所有权、共有权、成员权三部分构成。 　　专有权又称“专有所有权”，指区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益及处分的权利。专有部分指在构造上能明确区分的，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。各专有部分是一个可以封闭的空间，能单独使用，如具有独立的出入门户且与公共走廊、楼梯等公共设施相通。不难看出，专有权实质为空间所有权。因为专有权并非是对某一有体物进行支配的权利，而是对建筑材料组成的空间加以支配的权利。专有权是建筑物区分所有权的基础要素。 　　共有权也称“共有所有权”，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共同部分所享有的占有、使用、收益的权利。区分共有权的内容较为广泛，主要包括