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购物中心租金水平租户及商业功能分析与决策??2010-11-1914:21:04|??分类：默认分类|??标签：|字号大中小?订阅?圆桌会议讨论议题，购物中心租金水平和最户组合的商业购物中心的组合，这个圆桌会议经常是在成熟的购物中心，甚至是招商超过100%的购物中心当中进行讨论的，因为在我们从2006年开始跟中国品牌商接触的时候，出现了一个非常有意思的现象，抱怨，抱怨的缘由是说，当一个购物中心在他刚刚成长的时候，我一个零售品牌跟他一起长大，当他销售品牌好转以后，却要求提供很高的租金。这样的方式不可以肯定的讲是好是错，但是一定要跟我们购物中心，最终的目标保持一种吻合，同时我们现在可以肯定的讲，恰恰是因为盲目的提高了租金，对租户的选择，最户的品质，应该说关注度不如在前期更为关注了，已经在中国部分购物中心当中出现了不如开业时候的品牌组合更加吸引人的情况，但是租金水平确确实实是非常高的，从物业价值角度。但是从客流吸引力，消费者心理的形象都受到了一些损伤，购物中心追求一些什么，是咱们今天下午圆桌会议要重点讨论的问题，今天下午圆桌会议讨论5个问题。因为主题曾经跟一部分圆桌会议嘉宾沟通过，也有一部分没有沟通过，今天用这样一个平台，进行讨论也是考验我们专业程度的方式。【郭增利】：我们完全是打乱顺序的，同时我们建议，为了烘托咱们会场的气氛，在座的某一位代表，可以指定某一位嘉宾回答某一个问题，可以围绕我们圆桌会议的主题，也可以以这个为基础介绍。1、如何评估购物中心租金水平的潜力？2、主力店免租期的长短与哪些因素有关系？3、如何完成合理的租户组合的招商？4、不同定位的购物中心所反映的功能有哪些不同？5、怎样权衡租金水平和租户（质量）的关系。第一个问题，还是由咱们本土的购物中心来回答比较好，因为是不是购物中心这个租金可以无限的涨下去有的租金每年30、40%，持续递增的比例到什么阶段，这个受到相关因素的影响，在这方面因为我印象比较深刻的是深圳的龙华商业中心，因为他的开业时间不长，我想对于这样一个购物中心，他对未来租金的增长潜力，王董事长应该有一个理解，所以希望王总，还是像今天讨论一样，按我们的建议用比较短的语言，能够把你对龙华商业中心未来的租金，到底到什么程度？甚至一些重要的业种，业态跟大家做说明。【王浩宇】：耽误大家时间，今天又是时间拖了，我长话短说，龙华商业中心是区域型购物中心，开业时间是06年的9月1号到昨天开业2周年。应该说龙华商业中心在招商的过程当中，开业的时候达到93%，当时我想预留10%，但是后来因为商户进来了，达到93%，半年以后，我评价三个周期，半年一年两年，半年以后应该说招商不是问题了，选商上，给我们摆着一个新的难题，这个地方根据区域的定位，国际品牌不可能进去的，国内品牌又分好多类，我如何选择国内品牌？我们这里面其中主力店是国际品牌的，我们自己这一块国内品牌为主，我想如何达成平衡，开发商的利益追求最大化，最大化到什么程度，供应商租金承受要承受到什么程度，租金承受占整个销售成本达到多少才合理，这个确实经过很长时间的磨合，不同区域的消费综合不一样，不是面积小了，销售少，或者面积增大了，面积同比增加。在合同中我们认为12个条款当中，特别在乎租金的递增和租金的起始时间。应该说，我们在商品类别中，我们合同中规定，07年的9月1号，我们就可以递增10%，餐饮类的第三年开始递增8%，实际上我在这里短说一句，通过我们项目的衡量我仍然可以增上去，第一年商品类递增实现了商品类第二年昨天也应该递增10%，我在临走之前商议这一次的递增减缓，不是商户承受不了了，我觉得应该让商户在我们这里赚钱。大多数商户是可以承受的，如果这么无限制递增下去，商户对我们信任度，对我们将来发展潜力担心，所以我们这次决定在08年的9月1号开始递增到10%，暂缓递增，暂缓没有搞一刀切有的长达暂缓9个月，我把递增延期了，根据不同商户，不同位置，还有整个两年之内销售的情况，我们做了客观的评估，评估的内容我们采用19个评估指标，他在我这里为我不给他递增为有的给到延缓3个月递增有的延缓到9个月，各项指标衡量100多家商户都给予了，不同程度的租金减缓递增，换了一个名词，租金支持，餐饮我们也有一些减缓的条件，餐饮递增我是两年一递增，商品类一年一递增。我说这个想说明，购物中心和供应商合作其实是利益经营平衡的合作。不是你这里好了，无限制继续下去，如果无限制下去一定程度肯定会崩溃的。所以我们要提前预防到可能出现的崩溃。我们跟供应商之间的合作更和谐了。甚至有时候出现山高水低的时候，供应商主动和我们配合，我们常想难关到来的时候，谁和我们一起渡过，可能预期到将来有难关的时候，跟我们合作方合作好，共同渡过，尽管我们今天没有按照合同全部递增上去，我们做了补充协议的，我不是简单口头上，每一家在租金上的递增，加了补