物业管理实务_课件教程方案.ppt

第一章 物业管理概述;第一节 物业与物业管理基本概念;物业管理 物业管理的含义 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。;物业管理的性质;物业管理与传统的房地产管理的区别;物业管理的基本特点 业主自治自律 自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权 自律：单个业主的利益要服从公众利益 两个关键：管理规约；成立业主委员会 物业服务企业的统一专业化管理 ;第二节 物业管理的产生和发展;第三节 物业管理的基本内容;房屋设备、设施的管理 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务;针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 日常生活类：衣，食，住，行 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经纪代理中介服务 物业市场营销与租赁 房产评估、公证 其他中介代理 社会福利类;委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 物业管理的经营方式： 物业管理服务提供的方式： 公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中明确 专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说明，不应作详细规定 特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致 物业管理的委托 委托方主体：业主 房地产开发企业 对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前 对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业 业主委员会 ;物业管理的委托方式 不实行公开招标 实行公开招标 物业管理的委托内容 以管理服务为主的物业管理 出租经营与管理服务并重的物业管理 ;第四节 物业管理的基本环节;物业管理的策划阶段 早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础 制定物业管理方案 确定管理档次 制定服务标准 财务收支预算 选聘或组建物业服务企业 以上3个环节的特点：均由房地产开发企业来进行;物业管理的前期准备阶段 物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理;物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志 物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收 用户入住 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 配合用户搬迁 做好用户搬迁阶段的安全工作 加强对用户装修的管理 产权备案和档案资料的建立 产权备案 档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的资料 ;物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调;一 、政府管理部门 （一）房地产行政主管部门 （二）政府各相关部门 1.工商行政管理部门 2.税务管理部门 3.物价管理部门 二 、房地产开发企业 三、物业服务企业及专业服务公司 （一）物业服务企业 （二）专业服务公司 四、业主大会和业主委员会 五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系 （一）异产毗连房屋情况 （二）单一产权情况下;第六节 物业管理行业和物业管理市场; 首先，加强立法。 促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择、优胜劣汰的市场环境，吸引和鼓励真正具有实力的物业服务企业参与市场竞争 。 其次,加强物业服务企业的建设。 培育和建设一批从事物业管理的骨干企业和名牌企业，不断扩大经营规模，使之成为物业管理市场的主力军和带头人。 第三，要深化房屋管理体制改革的步伐。 通过改革实行政企分开，推动房地局职能的转换，加快房管所的转制，把各类物业的管理真正推向市场，扩大物业管理市场的容量，充分引入竞争机制，彻底打破大锅饭、铁饭碗。;第二章 物业服务企业;第一节 概述 第二节 物业服务企业的设立 第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置;第一节 概 述;一、物业服务企业的概念和特征;独立的企业