岭海君利长岛湾沟通方案资料.ppt

北辰端拱 2013年6月; 我们的行业，就是创意。创意在气味相投的气氛中，最能成长茁壮。 -------李奥贝纳;本案一期以别墅产品为主,首先从区域市场了解我们所处的位置和形势。;;崂山板块代表项目分析;核心卖点 成熟别墅区，山景海景，交通便捷，青岛别墅之峰。 价格 价格较高，区位优势明显。别墅面积范围在200——500平之间，单套2000万以上。 客群 市区自用客户为主，部分外地投资度假客户。;100福国际山庄;核心卖点 便捷交通，离市区较近，产品相对有价格优势。 价格 产品户型较少，单套最低150万起，由于地处盐碱地，环境问题，别墅总价相对较低。 客群 这部分区域购房主要目的还是自用为主，旅游度假为辅； 市区自用客为主，本地为辅。 ;典型项目分析;核心卖点 该地块位于少海湖畔，少海湖景资源是项目的最大亮点。 价格 本区域板块独栋均价为7200—12000元∕平米，联排均价为8000—15000元∕平米；总价在300万—800万一套。 客群 客群主要以胶州企业及政府人员居多，自住性较强，主要是作为升级换代居住产品。;项目;核心卖点 山海景资源和旅游资源是项目的最大亮点。 价格 在10000—15000元/平米之间，存量较大。 客群 市区养老度假客户为主，本地改善客户为辅。;项目;核心卖点 借助世园会优势，打造生态绿色生活方式。 价格 总价在500万—800万左右，仅次于崂山板块。 客群 市区改善性客户为主。 ;温泉板块;项目;核心卖点 有着得天独厚的自然资源，山，海，城，泉，滩，生态与人文结合的恰到好处，适合居住。 价格 别墅普遍面积较大，在600——800平之间，单价均在22000以上。 客群 由于价格较高，青岛市区度假投资客户为主。;项目;核心卖点 青岛最大面积的低密度住宅开发区域，海湾式布局，山海景观情景交融，一海双河，湖，溪，山，谱写大自然的交响曲。 以海景、度假为主的投资旅游休闲场所。 价格 单价较高，在售别墅面积260—500㎡，独栋别墅均价35000元/㎡，双拼别墅均价20000元/㎡。联排别墅均价15000元/㎡。 客群 市区投资度假客户为主;项目;核心卖点 依附嶺海片区未来规划，打造新型中央居住区。 价格 价格较高，别墅平均面积在200——500平之间，总价在500万左右。 客群 市区度假客户为主。;;;;; 上述客户不是主力客群并且已经趋于饱和，同质化产品严重，求同下销售缓慢，对于本案50万体量的产品来说难以去化，所以我们应该求异。;东至：规划中的居住和绿化用地前;; 了解完项目情况，通过价值梳理找出我们项目自身优势，从而确定卖点，找到客户方向。; 本案占地面积达到40万平方米，是嶺海区域内体量最大楼盘。; 小区内部产品类型丰富，商业配套齐全，并设有2所24班制学校，教育资源丰富。; 背山面水的规划，从风水角度无疑是绝佳规划，配合景观优势，居住优势不言而喻。;产品类型丰富，可以满足不同层次客群需求。 封闭式小区，内部配套齐全，建筑风格独特，专业物管，品质成熟社区。;嶺海君利长岛湾沿滨海大道向东，过仰口隧道后约15分钟车程。 政府明确规划，未来将建成青岛至即墨城际轻轨，拉近城市距离，两城一家，便捷生活。 ; 随着地铁线、轻轨线等陆续开通，加强了即墨与市区的联系，即墨即将成为大青岛发展布局里重要一环，并随着招商引资项目的陆续进入，即墨未来板块未来升值潜力无限。 ;物理属性;打造第一居所;首先，看下客户选择第一居所的因素都有哪些？;;不做陪衬，只争第一！; 既然我们避免同质化产品竞争，打造学区房概念，必须放大亮点，打造唯一优势，充分吸引客群。;中小学： 北师大附属小学幼稚园： 北师大附属幼儿园;既然明确项目物理属性和第一元素，必须赋予项目推广内核，更好诠释项目形象。;明确了项目的定位和优势，我们因地制宜的筛选出我们的客群。; 从区域情况看，本案较大的体量还是要面向全青岛及省内销售，主要为青岛市区中青年客户。;虽然是青岛市区客户，但有别于区域内其它产品的投资及度假客群。 我们打造第一居所，从产品梳理中我们打造学区房概念，客群定义为市区自用客户。 ;他们是社会上的精英人士，希望拥有更私密和生态的居住环境，但是为了孩子的教育，他们只能选择市区学区房。 他们重视教育，希望给孩子一个良好的成长环境，他们大多会选择私立名校，让孩子赢在起跑线上。 他们渴望一个能将生活和工作，教育和环境有机结合起来的居住环境。 ;1、离学校很近，更舒适的生活;除了崂山板块有部分为别墅第一居所外，其它板块受位置和配套的限制，多为第二居所。 本案交通便捷，环境优