第7章房地产估价理论与方法(4或6学时)总结.ppt

第六章 房地产估价;第一节 房地产价格及其影响因素;一、房地产价格的概念：;三层含义：;二、房地产价格的特征：;三、房地产价格的分类;（一）按价格的形成形式分类;1、成交价格 2、市场价格：指特定时期某种房地产在市场上的平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的统计结果，反映该类房地产在此时期内的平均价格水平。 3、理论价格 4、评估价格 5、政府指导价和政府定价;1、成交价格 2、市场价格 3、理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。经过理性经济人等一系列的假设，不是真实价格，它揭示了市场供求关系对价格形成的影响，可以指导市场价格的形成。 4、评估价格 5、政府指导价和政府定价;1、成交价格 2、市场价格 3、理论价格 4、评估价格：是估价人员针对某种估价目的，对某房地产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 5 、政府指导价和政府定价;5、政府指导价和政府定价：是指为实现宏观调控对某些物品特别制定的价格，是政府有关部门按照定价权限和范围制定的。 政府指导价一般采用规定基准地价及浮动幅度的形式，主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格以及经济适用房销售价格。;6、政府指导价和政府定价： 政府定价通常表现为直接规定价格，主要是城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价或成本价。 经济房适用房销售价格是指政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格，其成本构成包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润率则控制在3%以下。;（二）按实物形态分类;2、建筑物价格： 仅指不动产中建筑物部分的价格。 不含建筑物占用范围内的土地价格，建筑物单价是以单位建筑面积表示的建筑物价格。 3、房地产价格 专指建筑物连同所占用土地的整体价格。 在我国，一般称房价，指土地使用权与房屋建筑所有权的整体价格。此外，也包括在建工程，即已完成的部分建筑物连同所占用土地作为不动产整体项目转让。;（三）按不同的经济行为分类（不同的权益）;3、抵押价值：是指以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价值。 4、保值价值 5、课税价值 6、征用价值：在我国，一般指征用农民集体土地的补偿金额，也包括收回国有土地使用权时，对未到期土地使用权的权利人和地上建筑物的所有人及使用人的补偿和安置费用。;四、房地产价格的影响因素：;第二节 房地产估价的原则和程序;概念： 房地产估价是指房地产估价专业人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价格因素的分析，并结合自已的经验，对某一特定房地产的真实、客观、合理价格所作的估计、推测和判断。;特性： 科学性和专业性 服务性和有偿性 经济鉴证性 ;作用： 为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。 为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。 为信贷、保险等金融活动服务。 为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。 为政府征税服务。 为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。;二、房地产价格评估的原则 ;二、房地产价格评估的原则 ;二、房地产价格评估的原则 ;二、房地产价格评估的原则 ;二、房地产价格评估的原则 ;二、房地产价格评估的原则 ;三、房地产价格评估的程序 ; ;（2）界定估价问题;（3）制定估价作业方案;（4）搜集与整理估价资料　;（5）查勘现场;（6）选定估价方法计算;（7）确定估价结果;（8）撰写估价报告书;（9）估价资料归档;第三节 房地产估价方法;房地产价格评估的基本思路;房地产价格评估的方法体系;市场比较法;一、市场比较法的概念和理论依据;二、市场比较法的特点和适用范围;市场比较法的运用;一、市场比较法的评估过程;二、交易实例的搜集与筛选;二、交易实例的搜集与筛选;三、比较案例的调整;三、比较案例的调整;四、确定委估房地产的比准价格;;成本法;成本法的基本原理;一、成本法的基本概念和理论基础;二、成本法的适用范围;三、成本法的基本步骤和公式;表6-1 成本法计算工作表;三、成本法的基本步骤和公式;建筑物的重新开发成本;一、重建成本与重置成本 ;;二、重新开发成本的构成;;三、评估重新开发成本的方法;三、评估重新开发成本的方法;单位比较法;面积比较法;三、评估重新开发成本的方法;工料测量法;;*;收益法;收益法的基本原理;一、 收益法的基本概念和理论依据;二、收益法的适用范围;房地产的收益;一、房地产收益的种类;二、房地产净收益的含义;一、房地产收益的种类;三、求取房地产净收益的方法;三、求取房地产净收益的方法;假设开发法;假设开发法的基本原理;一、假设开发法的基本思路;二、假设开发