20100120_北京_天地控股_华忆园项目投标解答.ppt

一个顺义两重天地之华忆园;目标。;开发商目标;过去：强项目认知，弱品牌认知;不惜成本，对于市场形象的树立、品牌的追求——具备品牌打造的可行性;世联对开发商目标的理解：;;背景。;宏观大势;人口红利;城市化进程;经济发展;;“近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。” 第一条：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 第三条：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”。 第九条：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 ------国务院办公厅 《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》;世联观点之 2010年宏观大势预判;北京市场;09年供销比： 右图可见，09年1月??11月销售面积远超每月新盘供应。09年处于持续性供不应求状态；;土地市场;世联观点之 2010年北京市场预判;背景。;两个项目，同一个市场 ;区域;区域特征;区域规划;市场;市场盘点;金汉绿港;香悦四季;中景·江山赋 ;未来竞争;客户分类;顺义城区客户写真：;机场周边客户写真：;北京市内客户写真：;客户分析;市场环境小结;背景：;解题：;破题。;本体;区域配套;南法信小学;规划设计;产品规划;本体小结;华忆园项目核心问题;城市发展角度： 北京城市发展带来的城市挤压客户增多;资源配置角度： 轨道交通规划决定首置客户挤压路径;市场验证角度： 前期市场验证的客户趋势 ——智地·香蜜湾的成功销售;产品情况： 一期10栋，北边（临街）6栋为Loft，2期4栋，拥有2500平米临街商业 由于机场因素，项目限高45米，最高15层空间 景观设计较为优异，EDSA景观设计（曾设计山水文园等） Loft样板间设计时尚现代，认可度高；两居、三居较为一般，尤其三居使用率低，认可度低 loft：面积50-70㎡ 720户，层高5.49米，共6栋 平层：两居室90㎡左右 333户，三居室140㎡左右 90户，层高2.9m;智地 香蜜湾;市场验证角度： 当前市场验证的客户趋势 ——金汉绿港客户结构变化;市场竞争角度： 南法信区域/本项目将成为后沙峪之后下一首置客户承接地;城市发展趋势 交通演进趋势 区域客群变化趋势 市场发展趋势;客户特征分析;定位;客户定位;他们对事物的欣赏不拘束于单一形式的评判标准，任何技术化、艺术化、或多元素融合化都可能被认可、被赞同；;;;世界博览会是一个富有特色的讲坛，它鼓励人类发挥创造性和主动参与性，它更鼓励人类把科学性和情感结合起来，将种种有助于人类发展的新概念、新观点、新技术奉献在世人面前； 世博会最重要的功能，在于它能够把一个时代的文明高度地集中起来，把那些零星的、分散的还不完善的同类事物，通过主题思想将其集中起来，并加以完善化、系统化，甚至艺术化，促进世界多元文化的融合； 许多新技术、新产品都是在世博会上第一次“亮相”并被人们认识，从而得到普及推广的； 上海世博会将是探讨人类城市生活的盛会；是一曲以创新和融合为主旋律的交响乐；将成为人类文明的一次精彩对话。 ;案名和市场定位;slogan;解决方案;产品提升建议;城市人馆 ——娱乐休闲体验;产品打造建议;产品打造建议;营销策略;守正出奇，营销制胜！ ——以吸引眼球的方式进行多纬度价值构建,满足多类型置业需求!; 小户型、小体量如何演绎经典时尚;突破;ACTION1形象突破;一个热点;一个事件;ACTION2展示突破;示范区及售楼处的极致形象展示;多元世博设计追求，抓住眼球，欲罢不能！;视觉体验，好玩时尚，抓住眼球，欲罢不能！;强烈的仪式感符号;仪式感符号;仪式感符号;仪式感符号;围挡出街，引起关注热度。;仪式感符号;高舒适住宅符号;舒适小户型 如何打造豪华空间;精装修标准展示：人性化设计，突出“时尚好用”; 赶超龙湖园林之作 / 小户型也有顶级毫宅配备。; 时尚潮流mini商业 带来不一样的多彩生活。;ACTION3渠道突破; 引人瞩目，印象鲜明，跳脱于其他项目，快速记忆。;轨道交通渠道;轨道交通渠道;客户活动;客户活动;执行方案;住宅定价;阶段划分;推盘策略;住宅部分 住宅面积：28009.8㎡ 整盘均价：15525元/平米 签约额：约4.35亿;整体推售。;华忆园 2#B ：1.26万㎡ 14700元/㎡ 销售额：1.85亿;整体定价及整盘货值实现;类别;物流中心产品建议;