S14-房地产估价撰写剖析.pptVIP

第九章房地产估价报告的撰写;;第一节 估价报告的形式、组成部分和构成要素;二、估价报告的组成部分 ;《规程》与《规范》的不同规定;三、构成要素 ;（二）描述性要素;（三）分析性要素 ;第二节 估价报告的写作原则和写作要求——写作原则 ;估价报告的写作原则和写作要求——写作要求 ;封面内容;致委托人函;估价师声明;估价的假设和限制条件 ;（1）估价项目名称； （2）委托方名称或姓名和住所； （3）估价方（房地产估价机构）名称和住所； （4）估价对象； （5）估价目的； （6）估价时点； （7）价值定义； （8）估价依据； （9）估价原则；;（10）估价技术路线、方法和测算过程； （11）估价结果及其确定的理由； （12）估价作业日期； （13）估价报告应用的有效期； （14）估价人员； （15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章； （16）估价的假设??限制条件； （17）附件 ;估价技术报告;附件;（二）对写作语言文字的要求 ;3．要防止错别字和漏字;4．规范用语的要求;（三）对制作格式的要求 ;第三节 估价报告常见错误及应注意事项 ;如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面2－4层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。” 此处，“购买商铺使用”，“可作房居住、办公综合用途”，“经济增长点势力的增强”等均存在语病，“投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润”也违背经济学的基本原理。 ;（三）估价技术和方法运用中出现错误 。 （四）遣词不规范，专业术语运用不当。 （五）基本概念不清或运用错误。 （六）文理不通或不严谨。 ;(二)估价技术和方法运用中出现错误 ;2.收益法运用中的常见问题 ;3.成本法运用中的常见问题;4.假设开发法应用中常见问题;5．基准地价修正法中常见问题： ;房地产估价报告改错举例;;六、估价采用的方法和步骤 （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； （二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 （一）方法一：房地分别估价 1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A、利用成本法进行估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为2770元/㎡。因此，土地价格=396+158+1770=3324元/㎡。 ;B．利用市场比较法进行估价 表一 ; ;表二 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/ ㎡） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/ ㎡ ） C、土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/ ㎡×70000 m =23436（万元） ;2、别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ ㎡，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为： 3428元/ ㎡×35285 m =120957000（元）=12095.7（万元） 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m ×50%=1714元/ ㎡;C、现有别墅建筑物价格： 3428元/㎡ ×7548㎡+1714元/㎡ ×2830㎡元）=3072.51（万元） 3、别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣