正荣集团新建县103亩项目(初)分析.pptVIP

正荣集团新建县103亩项目 前期定位方案;一、市场篇;壹：市场环境及自身价值理解;Part1——区域规划及市场分析;随着规划发展和红谷滩的成熟，新建板块将由三级价值区域向二级价值区域过渡。;红谷一品 20000元/㎡;;项目名称;板块内产品户型多元化，部分产品有一定创新，赠送面积为最大亮点，包含飘窗、入户花园。;产品供应——二房、三房供应占比7成。;按供应与去化关系：一房为低供应低去化，二房三房为高供应高去化户型；;产品供应——板块内主要供应户型面积区间中，70-120平的刚需和改善性户型占比较高。;;新建县目前主要以本地客源为主，占到七成；特别是县城中心区和长棱工业园区，对外区域的辐射能力有限，绝大数为当地客户。 ;红谷滩区域在售楼盘价格高位平稳，购房成本高，迫使新建本地中高端置业群体转回新建区域购买；;;区域人口众多，但因城市等级因素及交通因素，辐射力依然仅限于本市及周边县市范围； 随着红湾公路和西客站的开通，区域住宅将面临新的发展机会，房产辐射力将大大增强； 区域房地产正步入快速发展期，目前市场以刚需为主，改善型需求初现，精品化住宅即将开始分化，总价敏感； 区域目前主销产品以刚需两房、三房居多，两房面积区间在80—90平，三房面积多在110—120平，可见，小面积产品、差异化产品有较大的发展空间;Part2——项目本体分析;地块指标;长堎大道，即前湖大道，连接学府大道、赣江大道，贯穿整个红角洲片区;;地块周边多规划为住宅用地 ，配套正在逐步完善;项目属性分析;贰：以何种方式去创造价值;市场;SWOT分析;立足于客户群的高品质高性价比产品需求;;新建县城市升级时代的到来，强烈呼唤 驱动区域升级和 崛起区域的宜居性高性价比项目;城中心 心中城;叁：产品价值的打造方向;Part1——客户定位;新建县规划增强客户信心：随着新建县逐渐的和红谷滩区域对接，资金、配套、政策环境等更加稳固了区域未来价值； 红谷滩向外溢人群的进入：红谷滩人群对于现行房价的高支付性，使得部分被挤压客群进入房价相对低廉的新建县； 未来成熟配套带来吸引力：本案所处区域为新建县城中心位置，未来商业配套、城市交通等都将日益成熟，宜居风范继往开来。;;;通过以上的对客户群体的分析，我们可以预估出本项目的客户群体以及客户群体的消费特性，为此依据提供产品定位方向。 ;Part2——住宅产品定位;【我们对物业发展的思考】;方案一;;户型推导三元法;项目名称;综合以上结果，考虑项目入市时机，建议本项目结合市场主流 初步结论推导如下：;按供应与去化关系：一房、四房为低供应低去化，二房与三房为高供应高去化户型；;第二次修正如下：上浮二房、三房整体比例， 由于一房与四房产品本身比例较少，所以可直接将一房与四房产品剔除。;第四次修正如下：降低两房比例，将紧凑三房户型建筑面积控制在105左右，使得其套型建筑面积维持在90平米以下，以实现项目整体符合70/90政策。;丰富产品线，以针对各类需求客户，降低销售风险； 主力户型设置紧凑、常规、舒适型，迎合市场主流购房需求，实现快速销售； 总体上控制总价过高，将户型产品进行合理设置。;住宅物业发展建议;重构高层体系设计！;;;;;竞争力打造;二梯四户 115+90/105+90/105+115;户型建议;;Part3——商业产品定位;;;;;;;Part3——物业发展建议;;产品塑造原则：抓住客户敏感点、部分产品力标杆点重金打造;新古典主义??格;风格元素;风格元素;现代简约建筑风格;景观建议;景观建议;景观建议;在社区添加漫步跑道，以及多处健身设备，提高社区运动感;景观建议;铭牌;铺地;设置精装入户大堂，展示一定品质，不需挑高，并通过软装配置接待功能，设置休息座椅、书报等，供业主交流。 车库大堂简单包装处理即可。;人车分流;新风系统;商业配套;肆：项目如何进行合理排布;THANKS