第一章房地产开发与经营的主客体及程序分析.ppt

7、相互影响性 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。 房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。 1、按用途划分 1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2）商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3）办公房地产：包括写字楼、政府办公楼等。 4）旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村等。 5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。?????? 6）娱乐房地产：包括娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。?? 7）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。??? 9）综合用途房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。如商住楼。 2、按开发程度划分 1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2）毛地：是指具有一定城市基础设施，有待拆迁房屋的土地，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3）熟地：是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。?? 4）在建工程：是指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设之中，也可能停工了多年。?? 5）现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 3、按是否产生收益划分 1)收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2)非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 说明：收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 4、按经营使用方式划分 1）出售型房地产。 2）出租型房地产。 3）营业型房地产。 4）自用型房地产。 说明：这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。 四、房地产开发的含义、分类 （一）房地产开发的含义 　房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 （二）房地产开发的分类 五、房地产经营的概念 狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。 广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。 六、房地产开发与经营的基本概念 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 1.城市规划区：是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 划定城市规划区的主要目的：在于从城市远景发展的需要出发，控制城市建设用地的使用，以保证城市总体规划的逐步实现。 2.国有建设用地：我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国有建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等所有权为国家的土地。 3.城市基础设施：是城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。 工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。 社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。 房地产开发与房地产经营的关系 1．广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同 2．狭义的角度理解，两者相对独立 3．房地产开发以房地产经营为核心 4．房地产经营以房地产开发为基础 七、房地产开发企业 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 (一)公司制的房地产开发企业类型 公司是指一般依法设立的，全部资本由股东出资，以营利为目的的法人企业。 其两种主要形式为有限责任公司和股份有限公司。 1.房地产有限责任公司:有限责任公司由50个以下股东出资设立，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。