第四章房地产价格影响因素分析.ppt

第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 制度政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心里因素 第九节 其他因素 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化。要把握房地产价格的影响因素，量化其对房地产价格的影响，要建立下列8点认识： ⑴ 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的； ⑵不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的； ⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的（下图）； ⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关； ⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的； ⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的； ⑻某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠估价人员根据自己掌握的估价专业知识、对当地房地产市场的深入了解和长期积累的估价实践经验作出判断