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我三上温岭开元山庄的经历 杭州石头 一上温岭开元山庄 我第一次来温岭开元山庄（以下简称山庄）是今年10月23日。五天前我小区举办邻居节，是山庄业委会杨主任带领班子成员前来祝贺并学习取经，由此我认识了杨主任。杨主任邀请我为山庄业委会免费顾问，作为顾问就有责任深入山庄进行调查研究，于是我驾车300公里，初衷是帮助杨主任解决一些山庄的实际问题。 到达山庄已是中午了，为急着体验山庄的管理状况，就驾车进入山庄，哪知竟入无人之境，保安连看都不看一眼，出山庄也是同样。匆匆吃过中饭，步行走一遍山庄。走访中发现物业服务存在的主要问题是：一些保安人员没有责任心且缺乏有效监管，时有发生离岗缺位的情况；其次是前台的服务意识不强，没有规范用语标准，接受业主提问、投诉和要求缺少交办、回复和回访的规范流程。这些问题的存在与项目负责人的能力、责任心有着直接关系。同时，我得知山庄前期物业服务企业撤离时很多遗留问题亟待解决。为此，我提出再次更换物业服务企业的做法不可取，否则前期的遗留问题没解决，又会带来更大的问题。要想提高物业服务质量，最快捷、最有效的方法是尽快更换能力和责任心强的项目负责人。但是，这需要得到物业服务总公司的认同和支持。我承诺回杭后速与驻杭的物业服务总公司主要负责人沟通，要求更换山庄项目负责人。 下午在与业委会杨主任及有关成员的座谈中，我发现业委会存在的主要问题是缺乏有关制度的约束。特别是缺乏业委会重大事项讨论表决制度；山庄资金管理制度；山庄公共设施设备维修改造工程招投标管理制度等事关山庄全体业主利益的制度约束，从而导致了个人说了算的严重问题： 1、山庄电梯维保修理出现的重大经济问题。据浙江天易工程咨询有限公司书面递交业委会的《电梯维修预算编制报告》称：受业委会委托，对山庄一、二期72台电梯维修工程预算进行编制。业委会的责任是提供真实、合法、完整的资料，我们的责任是对该工程的预算进行编制。其中，基本情况中称：工程包括拽引钢丝绳缓冲距离剪短、涨力调整、易锅件更换等，详见业主要求（注：这些修理项目是业委会要求做的）；工程造价为41.1037万元；《电梯维修预算编制报告》落款日期是2014年9月29日。 而电梯维保单位台州市浙通电梯服务有限公司与业委会联合起草的《电梯维修协议》的电梯数量为73台（包含了山庄外商铺的1台电梯）；工程造价为42.4550万元；双方规定合同签订后业委会给付70%维修款，即29.7185万元，验收合格15日内业委会付清30%维修款，即12.7365万元；维修原因是山庄73台电梯检测不能合格，维修主要项目为：电梯钢丝绳拉长需要修剪的电梯达65台，每台修剪费1800元，73台电梯应急灯、通话系统全部缺失等等，合同编号日期为2014年7月26日。 由此可见浙江天易工程咨询有限公司出具的《电梯维修预算编制报告》是业委会与电梯维保单位台州市浙通电梯服务有限公司事先商定的维修内容和价格，后由业委会名义要求中介机构浙江天易工程咨询有限公司出具《电梯维修预算编制报告》，该报告只是核减了1台不应由业委会出钱维修的电梯。其《电梯维修预算编制报告》成为一个噱头，给《电梯维修协议》披上一层合规的外衣。 2014年7月26日起草的《电梯维修协议》杨主任一直坚持要业委会成员“海天”等人签字盖章，而“海天”等成员为何一直消极抵制盖章签署？调查中我发现，是《电梯维修协议》的维修内容和价格引起了“海天”等成员的疑问。据了解电梯的一般原理使用半年后钢丝绳必定拉长，但都是在设计可调整范围内，在电梯保修期间内一定都会得到厂家的调整，今后一般不会再次拉长，不可能会发生山庄65台电梯钢丝绳再次拉长违反电梯一般规律的故障。且电梯维修单位没有告知65台电梯钢丝绳拉长的毫米单位数据，也没有告知国家允许的毫米单位标准数据。《电梯维修协议》所列应急灯、五方通话系统及其他需维修材料报价明显过高，如72台电梯增加的应急灯市场价60元左右一只，合同价格高达380元一只，等等，总计修理费用高达42.4550万元。山庄建设时间不长，这样高的电梯维修费用不得不使人产生疑问。 2、山庄大门及门禁改造缺失公开、公平、公正问题。山庄大门及门禁改造必须公告全体业主，必须公开招标，必须事先制定评标原则及评委表决规则。原因很简单，这些需要开支的钱来自山庄经营性收入，而经营性收入属于山庄全体业主共有。业委会在大的工程、资金问题上必须以公告形式告知山庄全体业主，听取业主的意见和建议，做到公开透明、公平公正。绝不能关起门来小范围议标。 因此，我建议立即停止小范围议标，重新起草公告、标书等文件，坚持“公开”、“公平”、“公正”原则，规范山庄大门及门禁改造工程招投标工作，此项建议得到了“海天”等业委会绝大多数委员的赞同（我回杭州后帮助山庄起草了《开元山庄大门及门禁改造工程公告》）。 3、山庄环境整治不平衡问题