商业地产与城市综合体开发全程解密课题.pptxVIP

商业地产与城市综合体开发全程解密目录一、商业地产与城市综合体定义二、城市综合体的定位三、商业地产开发全程要务四、经典案例解读一、商业地产与城市综合体定义二、城市综合体的定位三、商业地产开发全程要务四、经典案例解读商业地产与城市综合体定义•商业地产定义：(中房协商业地产委）商业地产是指由民间资本投资，以持有型物业获取收益的房地产开发•城市综合体定义：城市综合体是指以满足城市功能性配套为目的，进行公共设施建设的投资工程商业地产与城市综合体定义 购物中心(shoppingmall)定义：由一组零售商及相关的服务商业设施共同组合而成的商业建筑商业地产综合体 购物中心不是所有的商业地产项目都开发有购物中心，不是所有的商业地产项目都属于城市综合体•万达广场：购物中心、商业地产、城市综合体•华侨城：城市综合体•龙之梦：购物中心、商业地产•XX广场：地产项目商业地产与城市综合体定义•商业地产：——产权方式：销售型、持有型、复合型——物业形态：Shoppingmall、Block街区、线型步行街举例:大宁国际、万达、梅川路商业地产与城市综合体分类•城市综合体：——物业用途：商业城市综合体、旅游城市综合体、公建城市综合体、社区综合体举例:华侨城、地铁广场、体育馆绝大多数房地产商投资的综合体开发，以房地产开发为目的，结合持有物业的长期收益。形成了短期和中长期兼顾的盈利目的。商业地产与城市综合体分类本次培训重点讲解国内最普遍的商业城市综合体•购物中心：——辐射范围：都市型、城市型、区域型、社区型——客群定位：全客层型、家庭型、年轻时尚型、儿童型、女性型举例:来福士、恒隆广场、芳汇广场、宝大祥商业地产与城市综合体分类市场乱象-商业地产八大失败原因••••••••经营模式有误(前期、后期）业态规划错误物业设计硬伤外围动线不畅品牌组合不良装修管控无力营销企划缺失招商调整滞后一、商业地产与城市综合体定义二、城市综合体的定位三、商业地产开发全程要务四、经典案例解读物态组合与城市角色定位第一步：理解土地所在城市适合什么样的综合体如何确定购物中心面积第五步、确定购物中心总体面积A、竞争比较法——现有对手综合恒定法——潜在对手资金、资源SWOT分析法B、以我为主法——商圈容量测定法——资金平衡设定法——公司资源设定法二、功能定位修正面积1、都市复合商业中心（30万以上）2、城市购物中心（15-30万）3、区域购物中心（8-15万）4、社区购物中心或生活配套中心（3-8万）如何确定购物中心目标消费群体核心第五步：确定购物中心主力客层A、城市经济发展水平B、2级商圈人口层次和特征C、竞争对手差异化形成特色从而确定年轻时尚型、家庭型、儿童型、全客层型或精英型城市功能角色+辐射范围+客群特征+商业面积如：10万平米，无锡市最好的精致时尚购物中心完整的购物中心定位一、商业地产与城市综合体定义二、城市综合体的定位三、商业地产开发全程要务四、经典案例解读•本章节为培训实战章节，涵盖如下：A、商业地产前期要点B、商业地产中期要点C、商业地产后期要点操盘1—拿地介入时机操盘1—拿地介入时机操盘1—定向招标—提升谈判能力的若干方法操盘1—定向招标—打败竞争对手的若干方法操盘2—规划设计阶段要务操盘2—规划设计阶段要务操盘2—规划设计阶段要务规划设计—业态面积要求建筑设计品牌招商阶段（交地后3个月）总平定—动工（6个月）（开业前12—5个月）开业前5—3个月）生活型商业招商进度排期•3年招商期的阶段划分业态规划阶段主力店招商阶段补铺阶段（不同形态商业项目分期开业计划（图）招商管控重点重点：次序与节点控制 招商面积小时从外向里 招商面积大时分区填满 A区 B区 C区 A区 B区 C区 A区 B区 C区60%80%招商管控重点重点：次序与节点控制 30%主力店龙头店招商品牌店招商招商大会后期招商重点：品牌组合管理业态落位后，对业种分布提出相应要求,关注不同相邻业种之间的搭配度认真评审每个品牌，除业态符合规划，还应注意档次适合购物中心。关注客单价(楼层平面图）（链接）品牌评审表招商管控重点重点：品牌组合管理一般租户在生活型商业中的作用1、服装类（客户群最多、在中心内占有最大比例）2、珠宝首饰（销售额高、承租力强）3、鞋类（女鞋比例高、男鞋童鞋次之）4、家居类（人流量小、租金支付能力低）5、饰品礼品类（可变性强、容易掉铺）6、药店摄影美发干洗（社区类项目主要租户）招商管控重点重点：品牌组合管理特殊租户在商业中的位置要求1、超市（-1层或2-3层、独立门脸与配备卸货区员工通道）2、百货（1-3层、独立门脸与配备卸货区员工通道）3、干洗美发药店（带客性强但租金低，宜在交通末梢）4、休闲娱乐次主（位于主要购物区外，有独立上下通道）5、特色餐饮（高楼层集中布置并与休闲娱乐业态互通）6、银行（相对独立