20140222合肥商业案例卡分析.pptxVIP

一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例1912项目介绍一合肥1912街总投资约6亿元，体量8.3万㎡，是南京一九一二集团跨省发展的第一站。与南京1912街的区别在于，除酒吧、餐饮、休闲外，还有影院、精品酒店、主题水疗会所。南京1912酒吧街的成功给了合肥1912酒吧街一个优秀的范例。　1912定位二合肥金大地•1912项目作为南京1912的升级版，由酒店、休闲、餐饮、文化各种商业业态组成。是南京1912集团跨省发展的第一站，合肥首个集聚型文化休闲主题街区。项目规划设计汲取徽派建筑文化精髓，融合现代商业主题元素，以“鉴古不泥古，神似而形胜”的原则，实现历史与现代，民族与国际的对话。街区建筑三项目规划在硬件上为街区精神打下基础。但建筑为全新建设，缺少文化底蕴，加上运营缺失，内涵稍显薄弱，“皖风徽韵”形似神不似。动线规划为“井”字形的鱼骨状设计：由两条主动线连接东西，南北次动线贯穿其中，主次清晰，通达性强利于商户的可达性，从而增加消费的机会。但分散的格局同时分流了人群，人气难以聚集。街区动线四业态数量（家）数量占比面积（m²）面积占比餐饮1742.5%16194.325%休闲娱乐1025%2274635.5%购物12%410.06%酒吧922.5%10071.1215.72%银行12%11601.81%酒店25%1384821.62%餐饮17家，占比42%，面积达到1.6万平方，占总体面积的25%；娱乐10家，占比25%，面积达到2.2万平方，占总体面积的35%；酒吧9家，占比22%，面具约为1万方，占总体面积的15.72%；酒店2家，占比5%，面积达到1.3万方，占总体面积的21.62%。购物与服务类业态各一家，各占比2%。共占总体面积的1.87%。从统计数据来看，餐饮业态占据较大比例，而购物与服务类业态明显较少，由此造成目前1912营业时间局限性的缺点。街区业态分析五街区租金分析六商管公司金大地1912商管公司物业费、运营费8元/㎡商铺面积450、900~2000平方米免租期2个月到2个半月合同签约期3年租金递增幅度每年递增5%租金一楼160-180、二楼80、三楼60元/平方米入驻品牌俏江南、蓝枪鱼、星巴克咖啡、青年餐厅备注关于租金、合同日期和免租期可以再商谈，由于多数商铺都在二次招商，所以开发商准备把商铺化成小面积商铺出租，降低商户的经营成本。初衷：以“鉴古不泥古，神似而形胜”的原则，实现历史与现代，民族与国际的对话。现状：部分酒吧业态的相继关门停业，餐饮业态经营惨淡，向市场传递“叫好不叫座”的声音。出现问题原因：1、虽以安徽文化作为载体，但除建筑外并无体现；2、业态消费水平整体偏高，局限消费客群；3、缺少零售业态支撑，消费形式过于单一；4、消费时间过于集中，无法形成全天候消费；5、商管公司运营能力欠缺。金大地1912一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例豆瓣汇步行街位于濉溪路与合瓦路交口，建筑总面积为13500㎡；步行街总长178米，街宽13-25米不等；共有4条街区：东瓣街、西瓣街、方巷子、兴巷子。有5类门店：餐饮休闲、创意DIY、家居装饰、个人扮美、收藏爱好。豆瓣汇项目介绍一豆瓣汇定位为新小资主题步行街，室外小资格调新天地+室内徽风古韵商业街豆瓣汇定位二外街上有各色小品、休闲区、遮阳伞、花箱、花灯树等，虽有些特色但不够精致，街道略显杂乱街区景观三内街以百年前庐州小巷为基调，内有青石板路、门匾宫灯、石狮门神等，但过于仿古，造成购物环境较沉闷压抑街区建筑四售后返租，由安徽无限度商业管理公司统一经营管理，外街统一经营5年，内街二、三层统一经营10年，招商由商管公司统一操作；业主前2年的返租比例为6%，3~10年返租比例为8%，每年额外享受一定比例分红。项目外街内街二层内街三层建筑面积40-360㎡8-30㎡8-30㎡2011年销售情况仅剩1套80%售完（均价2.5万/㎡）80%售完（均价2万/㎡）目前销售情况仅剩1套（4.2万*80㎡）100%售完100%售完2012年招商情况90%100%100%目前招商情况90%80%50%目前月租金150元/㎡120元/㎡100元/㎡通过表中数据可见，豆瓣汇在销售和招商初期很受欢迎，但目前商家档次不一、更替频繁，商街人气不足、运营不佳，距离当初定位越来越遥远。租金优惠：第1年交4免8，第2年交6免6，第3年交8免4运营模式五豆瓣汇+方兴巷子初衷：以百年前庐州小巷为基调的特色街巷，让小资与历史无限交融。现状：经营惨淡，街区人气惨淡，初期入驻的特色商家纷纷撤离，卫生条件与停车与当初定位大相径庭。出现问题原因：1、内街纯徽式设计沉闷压抑，室内灯光昏暗，不能为消费者营造轻松享受的氛围；2、在人流动线上，不能有效地将外街人流导入内街；3、运