20140318德州开发区项目物业发展建议分析.pptVIP

入户私家花园 入户私家花园 首层 入户 从楼梯进入地下的多功能室 提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园或多功能室，从而提升首层单元的产品附加值 产品亮点建议 提升住宅附加值，南北双阳台设计，提升观景效果 南北双阳台：南向阳台作为观景与休闲，北向阳台作为生活阳台，丰富户型的功能空间 南向观景休闲阳台 北向生活阳台与厨房或餐厅相连；小面积户型可做一步阳台 产品亮点建议 配套建议 整体原则： 二层社区底商，完善生活配套功能并辐射周边大学消费群体 与社区整体物业形态相吻合 社区配套商业属性 弥补周边区域生活配套不足情况 依托项目自身集中商业配套 形象价值—— 统一管理实现品质化，区别于周边项目底商； 经营价值—— 社区本身配套需要带来的生活必备消费； 投资价值—— 基于周边区域未来规划中不断成熟发展的生活氛围； 商业发展原则 单体示意 商业建筑形态 A B 位置 邻近主交通干道，昭示性强、人车流量大 地处小区间次级道路，人流量相对减少 形态 两层商铺 两层商铺 商业结构形式 按照开间进深，单层最小设计面积为48 ㎡，商铺双层最小设计面积为96 ㎡， 以便多种业态的灵活组合及拆分，具体如下图所示：分拆后一拖二面积最大可到144 ㎡，单一层为48 ㎡ 打造“全功能”通用型商铺，满足多业态商家需求，在商铺的配套设置上，注重满足特殊业态的进驻要求，尤其是中式餐饮等排烟、排油等相关需求的设施，提前设置烟道、化油生化池等。对于住宅影响比较大的不设置，争取从配套设计方面实现业态的引导及控制。 开间4米 进深12米 售楼处：置于小区西北展示面优的位置作为售楼处使用，面积1000㎡左右，为刚结构板房，销售完毕拆除； 北部沿路商业：依托北部方向诸多高校打造社区配套的同时更为面向高校消费群体，以超市、旅店、网吧、餐馆等业态为主； 西侧沿河商业：依托岔河景观，打造沿河景观风情街，以服装、儿童游乐、美容美发、休闲餐饮等为主，满足社区配套的同时营造一定休闲氛围。 新建社区商业配套及综合服务设施面积不得低于10%，项目商业配套面积预计为1.6万平米（含会所及二期幼儿园），一期配套仅售楼处及底商，共约1万㎡ 商业配套布局建议 沿河休闲风景街，设置休闲等配套 售楼处 超市、旅店、网吧、餐馆等社区及区域学校配套 后期经营中统一管理及高品质形象，建议预留出统一广告位； 为提升商业氛围建议设计大面积的玻璃橱窗展示面； 沿街设置创意小品，提升整体品质。 玻璃橱窗展示 商业氛围营建 创意小品设置 预留统一广告位 社区餐饮 美容美发 商业业态限定：业态以满足社区的生活配套及周边大学消费为主 社区超市 服装店 02 项目损益 * 项目损益 项目住宅物业税后利润1.17亿元，投资收益率15.24%，收益相对理想 只对住宅物业进行了财务测算，未测算商业、地下车库、地下室等物业损益情况 项 目 单位（万元） 总投资 76683.7 总收益 92262.8 税前利润 15579.1 税后利润 11684.3 投资收益率 15.24% 03 2014年项目启动计划 * 推广调性确定 团队组建培训 市场调研报告 客户问卷调研 微信平台组建 媒体接洽 基础说辞确定 宣传物料及礼品准备 户外围挡出街 网络预热 软文炒作 临时售场接待 团队过关 重点单位接洽 推广方案确定 城区巡展派单 车体广告 户外广告 团购工作 宣传物料制作 确定房源及价格区间 开工奠基仪式 短信微信推广 全城派单 认筹策略确定 全面蓄客 推广铺展 媒体见面会 水质鉴定活动 推广全面启动 接受认筹 确定开盘方案 售场开放悬念制造 售场物料全面到位 学校捐助活动 10.5售场开放 围挡更换 暖场活动 10.12推介会 价格确定 10.19开盘（认购） 样板间悬念 5月 6月 7月 8月 9月 10月 目标 蓄客2000组 目标 认筹450组 目标 解筹360组 目标 形成宣传势能 目标 接待客户 目标 协助项目启动对接工作 任务待产品确定后做细化调整 2014年项目启动工作计划 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 景观体系 整体原则： 以集中式景观为重点，细节放大景观效果 项目基本以高层为主导 建筑密度较低 景观需要注重整体性 细节放大景观效果，抵消高层压抑性 外围景观：注重景观改造，利用岔河景观，塑造社区品质感 充分利用有限的外部景观资源，打造沿河岔河景观带 对社区沿河区域外墙进行景观化处理，强化景观感 景观体系 内部景观：以集中式景观为核心 项目为高层社区，建筑密度相对较低，楼间距大，为塑造集中景观创造条件 高层视野较好，景观应体现整体性和集中性 集中式主景观串联次景观组团，形成有机整体，营造楼王概念提升中间楼座附加值 景观