文昌市场课题.pptxVIP

1主要结论文昌目前是以航天城为发展重点的海南新兴旅游城市。卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长，从百度搜索指数来看，文昌主要关注点在于：相对其他海南城市的房价洼地；旅游度假区、卫星发射均未形成认知文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，虽较13年同比上涨47%，但年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将加大2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名第4。文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.69亿，成交面积0.62万方，别墅单盘去化能力有限。宏观分析：中观分析：2微观分析：本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目2个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。中南森海湾价格降至8000元/平米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅产品优势较为明显，15年清澜半岛也将推出别墅产品，赠送面积较大，同质化竞争加剧3报告目录Contents目录宏观分析………………………………………………………4中观分析………………………………………………………16土地市场……………………………………………………………………17商品住宅市场………………………………………………………………18别墅市场……………………………………………………………………22微观分析………………………………………………………28竞品组………………………………………………………324宏观分析-城市1.城市宏观│基本面文昌在海南省GDP排行第五，是新晋的旅游热点城市，同时依托航天发射基地发展相关旅游业城市地位文昌市是国家四大航天发射基地之一城市地位：国家航天城，具有深厚文化底蕴和椰林、侨乡特色的热带生态滨海旅游城市。2013年GDP省内排名第五。城市定位：特色鲜明的航天城；热带生态滨海旅游胜地；城市统筹发展示范区；热带高效现代农业基地；文化浓郁的华侨之乡。城市特点：文昌拥有国家第一批对外开放的清澜港，是三沙市后勤保障基地；文昌物华天宝，人杰地灵，素有文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、名人之乡、将军之乡、书法之乡、长寿之乡的美称。海南省经济排名（共18个）排名2013年GDP（亿元）城市1904.64海口市2449.36儋州市3373.49三亚市4201.56澄迈县5175.65文昌市6162.61琼海市7147.12万宁市8124.13东方市9119.19临高县数据来源：2013年海南省年鉴6城市宏观│基本面文昌城市产业结构经济结构文昌城市GDP发展维持在两位数高速增长，近年大力引入旅游地产投资，带动三产比例上升；房地产投资占固定资产投资比重逐年上升，目前城市房地产投资呈现过热的态势。城市固定资产投资以及房地产投资情况房地产投资于固定资产比值反应房地产市场发展健康状况15%15%-22%22%-30%30%-37%37%较低基本正常正常运行基本正常过热数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报文昌城市GDP发展（亿元）以及增长率7城市宏观│基本面人口经济文昌呈现典型三线旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，岛内居民财富积累速度较快；岛内消费途径相对狭窄，城市户籍人口增长缓慢文昌人均可支配收入（元）文昌社会消费品零售总额（亿元元）文昌居民存款余额（万元）数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报8城市宏观│基本面城市旅游文昌过夜人次逐年增长，2013年占海南4%的市场份额，城市旅游正在发力。2013年海南各县市过夜人次结构图（万人次）2011-2013文昌过夜人次（万人次）数据来源：2008-2013海南、文昌国民经济统计公报三亚市海口市文昌市琼海市万宁市陵水县詹州市9城市宏观│基本面城市规划文昌城市规划以清澜为中心，沿海岸线规划航天城、月亮湾等旅游组团。10城市宏观│基本面城市规划城市旅游将会从“接待服务型”向“经济产业型”转变，内容增多，服务延伸；卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长西昌借助航天城优势，发展地域文化旅游形成串联，仅2013年前三季实现旅